Au Portugal, le prix affiché n’est pas le coût final. Il faut y ajouter des impôts et des frais qui représentent en général 5 à 6 % du prix pour un résident, et près de 10 % pour un non-résident. Ces montants ne sont pas financés par la banque : ils s’ajoutent à votre apport.
1. L’IMT, l’impôt sur la mutation
C’est le poste le plus important. Son montant dépend du prix, de l’usage du bien et de votre résidence fiscale.
Si vous êtes résident fiscal au Portugal
Pour une résidence principale (habitação própria e permanente) sur le continent, le barème 2026 est le suivant :
| Prix d’achat | Taux | Montant à déduire |
|---|---|---|
| Jusqu’à 106 346 € | 0 % | 0 € |
| 106 346 à 145 470 € | 2 % | 2 126,92 € |
| 145 470 à 198 347 € | 5 % | 6 491,02 € |
| 198 347 à 330 539 € | 7 % | 10 457,96 € |
| 330 539 à 660 982 € | 8 % | 13 763,35 € |
| 660 982 à 1 150 853 € | 6 % (taux unique) | – |
| Au-delà de 1 150 853 € | 7,5 % (taux unique) | – |
Calcul : prix × taux − montant à déduire. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, le barème est plus élevé et s’applique dès le premier euro. Les moins de 35 ans qui achètent leur première résidence principale sont exonérés jusqu’à 330 539 € en 2026.
Si vous êtes non-résident : 7,5 % depuis mai 2026
Depuis le 25 mai 2026, les non-résidents qui achètent un logement paient un IMT à taux unique de 7,5 %, quel que soit le prix. Ce taux est remboursable (pour la différence avec le barème normal) si vous devenez résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l’achat, ou si vous louez le bien en location longue durée à loyer modéré dans les conditions prévues par la loi. Il faut d’abord payer les 7,5 %, puis demander le remboursement. Tout savoir sur l’IMT à 7,5 % pour les non-résidents.
Attention : selon l’administration fiscale (Ofício-Circulado n.º 40131/2026), si vous avez déjà été résident fiscal au Portugal, ce sont les taux normaux qui s’appliquent, même si vous vivez aujourd’hui à l’étranger. Pour un couple marié sous un régime de communauté, il suffit que l’un des deux conjoints soit, ou ait été, résident pour échapper aux 7,5 %.
2. L’Imposto do Selo (droit de timbre)
- 0,8 % du prix d’achat ;
- 0,6 % du montant emprunté, si vous financez l’achat par un crédit.
3. Acte, enregistrement et frais bancaires
L’acte de vente, l’enregistrement au registre foncier et l’inscription de l’hypothèque coûtent en général entre 1 000 et 2 000 €, selon le prestataire (notaire, avocat ou service Casa Pronta). Côté banque, prévoyez l’expertise du bien (souvent 250 à 400 €) et des frais de dossier. Tous ces montants figurent dans la FINE remise avec l’offre de prêt.
Deux exemples pour un bien à 300 000 €
| Poste | Résident, résidence principale, crédit de 240 000 € | Non-résident, crédit de 210 000 € |
|---|---|---|
| IMT | 10 542 € | 22 500 € |
| Imposto do Selo sur l’achat (0,8 %) | 2 400 € | 2 400 € |
| Imposto do Selo sur le crédit (0,6 %) | 1 440 € | 1 260 € |
| Acte, enregistrement, hypothèque (estimation) | ≈ 1 500 € | ≈ 1 500 € |
| Expertise et frais de dossier (estimation) | ≈ 800 € | ≈ 800 € |
| Total | ≈ 16 700 € (5,6 %) | ≈ 28 500 € (9,5 %) |
Avec un apport de 20 %, un résident doit donc prévoir environ 76 700 € de fonds propres, et non 60 000 €. Un non-résident financé à 70 % doit prévoir environ 118 500 €.
Quand payer ?
L’IMT et l’Imposto do Selo sur l’achat se règlent le jour de la signature de l’acte. Les autres frais sont réglés à la signature ou prélevés par la banque. Prévoyez ces montants dès le départ pour éviter un blocage la dernière semaine (voir les 8 étapes du crédit immobilier).
Vous voulez connaître le budget complet de votre projet ? Calculez votre capacité d’emprunt ou demandez à être rappelé : nous chiffrons avec vous apport, frais et mensualités.
Barème : Ofício Circulado n.º 40129/2026 de l’Autoridade Tributária (continent) ; IMT non-résidents : Decreto-Lei n.º 97/2026. Les Açores et Madère ont leurs propres barèmes. Les frais d’acte et bancaires sont des estimations.
