Vous vivez en France, en Belgique, en Suisse ou ailleurs, et vous voulez acheter au Portugal ? Les banques portugaises financent les non-résidents. Leurs conditions dépendent surtout de vos revenus, de leur origine et de votre apport.
Nous montons votre dossier, le présentons à plusieurs banques portugaises et vous accompagnons jusqu’à la signature. Sans honoraires pour vous. Pour les bases, voir le fonctionnement du crédit au Portugal.
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Oui. Au Portugal, la résidence n’est pas une condition pour obtenir un crédit immobilier. Ce qui compte pour la banque : des revenus stables et justifiables, un endettement maîtrisé et un apport suffisant. Un non-résident finance aussi bien une résidence secondaire, un investissement locatif qu’une future résidence principale.
La différence se joue sur les conditions. La banque ne peut pas vérifier vos revenus et votre historique aussi facilement que pour un résident. Elle compense généralement par un apport plus élevé et une analyse plus poussée des justificatifs.
Un point à retenir : « non-résident » désigne votre résidence fiscale, pas votre nationalité. Un Portugais installé à Paris est non-résident. Un Français résident fiscal au Portugal est traité comme un résident.
| Critère | Résident fiscal au Portugal | Non-résident |
|---|---|---|
| Financement maximal (LTV) | Jusqu’à 90 % pour la résidence principale, 80 % pour les autres usages (plafonds Banco de Portugal) | Généralement 60 % à 80 %, selon la banque et le profil |
| Apport à prévoir | 10 % minimum + frais d’achat | Généralement 20 % à 40 % + frais d’achat |
| Taux d’effort maximal | 45 % des revenus nets, avec stress test | Même règle, sur revenus étrangers retenus par la banque |
| Durée maximale | 40 ans jusqu’à 35 ans, 35 ans au-delà | Mêmes plafonds ; certaines banques appliquent des durées plus courtes |
| Revenus pris en compte | Revenus déclarés au Portugal | Revenus déclarés dans votre pays, parfois retenus avec une décote s’ils sont en devises |
| Justificatifs | Documents portugais | Documents étrangers, parfois traduits ; rapport de crédit du pays de résidence selon les banques |
| Monnaie du prêt | Euro | Euro |
Plafonds réglementaires : recommandation macroprudentielle de la Banco de Portugal applicable depuis le 1er août 2026. Chaque banque peut appliquer des critères plus stricts. Source : Banco de Portugal
Prévoyez généralement 20 % à 40 % du prix du bien, plus les frais d’achat. Le pourcentage exact dépend de la banque, de votre pays de résidence, de la nature de vos revenus et de l’usage du bien.
Deux règles à connaître avant de faire une offre :
Exemple — simulation pédagogique, pas une offre bancaire
Vous achetez un appartement à Lisbonne 500 000 €. La banque finance 70 % pour votre profil. L’expertise estime le bien à 480 000 €.
Sans l’écart d’expertise, l’apport aurait été de 150 000 €. C’est pourquoi nous vérifions la cohérence du prix avant la signature du CPCV.
Oui, dans une certaine mesure. Les banques portugaises n’ont pas une grille par pays, mais elles évaluent la facilité à vérifier vos revenus et à recouvrer la dette en cas de problème. Un résident de l’Union européenne, du Royaume-Uni ou de Suisse est en général plus simple à financer qu’un résident d’un pays hors OCDE.
Profils les plus courants pour les banques portugaises. Justificatifs lisibles, parfois sans traduction pour le français, l’anglais ou l’espagnol selon la banque.
Finançables. Les revenus en dollars sont généralement analysés avec prudence, et certaines banques demandent des justificatifs supplémentaires.
Possible, mais le nombre de banques intéressées est plus restreint. Les exigences d’apport et de documentation sont souvent plus élevées.
La nationalité ne joue pas en elle-même : c’est la résidence fiscale et l’origine des revenus qui comptent. Ces tendances varient selon les banques et évoluent.
Une banque portugaise retient vos revenus étrangers s’ils sont réguliers, déclarés et prouvés par des documents officiels : déclaration d’impôts, bulletins de salaire, relevés bancaires. Elle regarde le montant, mais aussi sa stabilité dans le temps.
Ce que la banque évalue en pratique :
Le prêt est accordé en euros. Si vos revenus sont dans une autre devise, la banque supporte un risque de change indirect : une baisse de votre devise augmente votre taux d’effort réel.
Selon les banques, ce risque se traduit par une décote sur les revenus retenus, un apport plus élevé ou une durée plus courte. Toutes les banques ne traitent pas les devises de la même façon : c’est l’un des cas où comparer plusieurs établissements change le plus le résultat.
Le profil le plus simple à financer, surtout en CDI hors période d’essai.
Ce que la banque regarde : contrat, bulletins de salaire récents, avis d’imposition.
Finançable, avec un historique suffisant.
Ce que la banque regarde : généralement 2 ou 3 ans de déclarations fiscales, la régularité du chiffre d’affaires et le revenu net après charges.
La banque analyse à la fois votre rémunération et la santé de votre société.
Ce que la banque regarde : bilans, liasses fiscales, rémunération versée, dividendes distribués.
Retenus par de nombreuses banques s’ils sont récurrents et déclarés.
Ce que la banque regarde : historique de distribution sur plusieurs années, résultats de la société qui les verse.
La pension est un revenu stable, apprécié des banques. La contrainte est l’âge : la durée du prêt est limitée par l’âge maximal en fin de contrat.
Ce que la banque regarde : attestations de pension, âge, assurabilité.
Les loyers perçus sont souvent retenus en partie seulement.
Ce que la banque regarde : baux, déclarations fiscales des revenus fonciers, crédits liés aux biens loués.
Une banque portugaise lit très bien une fiche de paie française. Elle lit beaucoup moins bien une holding luxembourgeoise, une LLC américaine ou des revenus répartis sur trois pays. Ces dossiers sont finançables, à condition d’être présentés dans les termes que la banque attend. C’est notre spécialité.
Nous reconstituons vos revenus réels à partir des flux entre vos sociétés et votre foyer.
Nous traduisons la structure juridique et fiscale en critères lisibles pour une banque portugaise.
Nous démontrons leur récurrence et la solidité des sociétés qui les versent.
Nous consolidons vos revenus et vos charges pays par pays pour présenter une situation claire.
Nous identifions les banques qui acceptent d’analyser un groupe plutôt qu’une seule entité.
Selon les banques, un patrimoine financier peut renforcer le dossier, voire soutenir le financement.
Nous ciblons les banques qui appliquent le traitement le plus adapté à vos devises.
Chaque banque a sa propre lecture de ces situations. Un dossier refusé par une banque peut être accepté par une autre, s’il est présenté correctement.
Premier échange gratuit, en français, anglais, portugais ou espagnol.
Le dossier d’un non-résident comprend les mêmes pièces qu’un dossier classique, émises dans votre pays de résidence. La liste exacte varie selon la banque et votre statut. Voici la base :
Certaines banques acceptent les documents en français ou en anglais ; d’autres demandent une traduction. Nous vous le disons avant que vous engagiez des frais.
Un pré-accord bancaire est une validation de votre dossier par la banque, avant l’expertise du bien. Il indique le montant, la durée et les conditions que la banque est prête à envisager pour vous.
Pour un non-résident, c’est un avantage décisif :
Bon à savoir
Le pré-accord n’est pas une offre de prêt. Il reste soumis à l’expertise du bien, à la vérification finale du dossier et à la durée de validité fixée par chaque banque.
La banque mandate un expert agréé qui visite le bien et fixe sa valeur. Vous n’avez pas besoin d’être présent : l’agent immobilier ou le vendeur ouvre les portes. Les frais d’expertise sont à votre charge et varient selon la banque.
C’est cette valeur, et non le prix, qui sert de base au financement si elle est inférieure.
Le contrat de prêt et l’acte d’achat se signent le même jour, devant notaire ou un professionnel habilité. Si vous ne pouvez pas venir au Portugal, vous pouvez signer une procuration (procuração) au profit d’un représentant. Elle se réalise généralement devant un notaire ou un consulat portugais, avec apostille selon le pays.
La plupart des banques demandent aussi l’ouverture d’un compte chez elles pour le prélèvement des mensualités.
Financement et fiscalité sont deux sujets distincts. Le crédit détermine combien vous empruntez et à quelles conditions. La fiscalité détermine ce que vous payez à l’achat, puis chaque année, au Portugal et dans votre pays de résidence.
| Lié au financement (nous vous accompagnons) | Lié à la fiscalité (à valider avec un conseiller fiscal) |
|---|---|
| Montant, durée, taux et assurances du prêt | IMT (impôt de mutation) et Imposto do Selo sur l’achat |
| Imposto do Selo sur le montant emprunté | IMI (taxe foncière annuelle) et AIMI selon la valeur du patrimoine |
| Frais de dossier et d’expertise bancaire | Imposition des loyers au Portugal et dans votre pays |
| Conditions de remboursement anticipé | Plus-value à la revente, conventions fiscales entre pays |
Pour estimer l’IMT et l’Imposto do Selo de votre achat, utilisez notre simulateur IMT. Nous ne donnons pas de conseil fiscal, mais nous pouvons vous orienter vers des spécialistes.
95 % de nos clients vivent ou gagnent leurs revenus hors du Portugal. Nous savons ce que chaque banque accepte, et comment lui présenter votre dossier.
Nous consultons les principales banques portugaises en parallèle et comparons leurs propositions : taux, assurances, frais et coût total.
Un expert dédié suit votre dossier dans votre langue, de la première analyse à l’acte de vente.
Nous sommes rémunérés par les banques partenaires. Notre accompagnement ne vous coûte rien.
Intermédiaire de crédit enregistré auprès de la Banco de Portugal sous le n° 0006447
Pas nécessairement. Le taux dépend surtout du profil, de l’apport et des produits souscrits avec le prêt. Certaines banques proposent aux non-résidents les mêmes conditions qu’aux résidents, d’autres non. C’est là que la comparaison entre banques présente le plus d’intérêt.
Généralement oui, dans la banque qui vous prête, pour le prélèvement des mensualités. L’ouverture peut souvent se faire à distance, une fois le NIF obtenu.
Le NIF se demande auprès de l’administration fiscale portugaise, directement ou par l’intermédiaire d’un représentant. Les résidents hors Union européenne et Espace économique européen doivent généralement désigner un représentant fiscal.
C’est possible mais rare. Les banques françaises financent peu les biens situés à l’étranger et demandent souvent une garantie en France : hypothèque sur un autre bien ou nantissement d’un placement. Une banque portugaise prend le bien acheté en garantie.
Comptez généralement 45 jours en moyenne entre un dossier complet et la signature, selon la banque, l’expertise et les délais du vendeur. Le temps de réunir des documents étrangers est souvent l’étape la plus longue.
Oui, selon les banques. Le financement est alors débloqué par tranches, sur justificatifs de l’avancement des travaux.
Oui. Au Portugal, la loi plafonne la commission de remboursement anticipé : généralement 0,5 % du capital remboursé pour un taux variable et 2 % pour un taux fixe.
Décrivez-nous votre situation : nous vous disons quelles banques peuvent vous financer, et à quelles conditions.
