Vive em França, na Bélgica, na Suíça ou noutro país e quer comprar casa em Portugal? Os bancos portugueses financiam não residentes. As condições dependem sobretudo dos seus rendimentos, da origem desses rendimentos e da sua entrada.
Preparamos o seu processo, apresentamo-lo a vários bancos portugueses e acompanhamo-lo até à escritura. Sem custos para si. Para as bases, veja como funciona o crédito habitação em Portugal.
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Sim. Em Portugal, a residência não é condição para obter crédito habitação. O que conta para o banco: rendimentos estáveis e comprováveis, um endividamento controlado e uma entrada suficiente. Um não residente pode financiar uma segunda habitação, um investimento para arrendamento ou uma futura habitação própria permanente.
A diferença está nas condições. O banco não consegue verificar os seus rendimentos e o seu historial tão facilmente como os de um residente. Normalmente compensa com uma entrada mais elevada e uma análise mais aprofundada dos documentos.
Um ponto importante: “não residente” refere-se à sua residência fiscal, não à sua nacionalidade. Um português a viver em Paris é não residente. Um francês com residência fiscal em Portugal é tratado como residente.
| Critério | Residente fiscal em Portugal | Não residente |
|---|---|---|
| Financiamento máximo (LTV) | Até 90% para habitação própria permanente, 80% para outros fins (limites do Banco de Portugal) | Geralmente 60% a 80%, consoante o banco e o perfil |
| Entrada a prever | Mínimo de 10% + custos de compra | Geralmente 20% a 40% + custos de compra |
| Taxa de esforço máxima | 45% do rendimento líquido, com teste de stress | Mesma regra, sobre os rendimentos estrangeiros aceites pelo banco |
| Prazo máximo | 40 anos até aos 35 anos, 35 anos acima dessa idade | Mesmos limites; alguns bancos aplicam prazos mais curtos |
| Rendimentos considerados | Rendimentos declarados em Portugal | Rendimentos declarados no seu país, por vezes com desconto se forem noutra moeda |
| Documentos | Documentos portugueses | Documentos estrangeiros, por vezes traduzidos; relatório de crédito do país de residência, consoante o banco |
| Moeda do empréstimo | Euro | Euro |
Limites regulamentares: recomendação macroprudencial do Banco de Portugal em vigor desde 1 de agosto de 2026. Cada banco pode aplicar critérios mais exigentes. Fonte: Banco de Portugal
Conte, em geral, com 20% a 40% do preço do imóvel, mais os custos de compra. A percentagem exata depende do banco, do seu país de residência, do tipo de rendimentos e da utilização do imóvel.
Duas regras a conhecer antes de fazer uma proposta:
Exemplo — simulação ilustrativa, não é uma proposta bancária
Compra um apartamento em Lisboa por 500 000 €. O banco financia 70% para o seu perfil. A avaliação fixa o imóvel em 480 000 €.
Sem a diferença na avaliação, a entrada teria sido de 150 000 €. Por isso verificamos a coerência do preço antes da assinatura do CPCV.
Sim, até certo ponto. Os bancos portugueses não têm uma grelha por país, mas avaliam a facilidade em verificar os seus rendimentos e em recuperar a dívida em caso de problema. Um residente da União Europeia, do Reino Unido ou da Suíça é, em geral, mais simples de financiar do que um residente de um país fora da OCDE.
Os perfis mais comuns para os bancos portugueses. Documentos fáceis de ler, por vezes sem tradução para francês, inglês ou espanhol, consoante o banco.
Financiáveis. Os rendimentos em dólares são geralmente analisados com prudência e alguns bancos pedem documentos adicionais.
É possível, mas há menos bancos interessados. As exigências de entrada e de documentação são muitas vezes mais elevadas.
A nacionalidade, por si só, não conta: o que conta é a residência fiscal e a origem dos rendimentos. Estas tendências variam entre bancos e evoluem.
Um banco português aceita os seus rendimentos no estrangeiro se forem regulares, declarados e comprovados por documentos oficiais: declaração de impostos, recibos de vencimento, extratos bancários. Analisa o montante, mas também a sua estabilidade ao longo do tempo.
O que o banco avalia na prática:
O empréstimo é concedido em euros. Se os seus rendimentos forem noutra moeda, o banco suporta um risco cambial indireto: uma desvalorização da sua moeda aumenta a sua taxa de esforço real.
Consoante o banco, este risco traduz-se num desconto sobre os rendimentos considerados, numa entrada mais elevada ou num prazo mais curto. Nem todos os bancos tratam as moedas da mesma forma: é um dos casos em que comparar várias instituições mais muda o resultado.
O perfil mais simples de financiar, sobretudo com contrato sem termo e fora do período experimental.
O que o banco analisa: contrato, recibos de vencimento recentes, declarações de impostos.
Financiável, com historial suficiente.
O que o banco analisa: geralmente 2 ou 3 anos de declarações fiscais, a regularidade da faturação e o rendimento líquido após despesas.
O banco analisa tanto a sua remuneração como a saúde da sua empresa.
O que o banco analisa: balanços, declarações fiscais da empresa, remuneração paga, dividendos distribuídos.
Aceites por muitos bancos se forem recorrentes e declarados.
O que o banco analisa: historial de distribuição ao longo de vários anos, resultados da empresa que os paga.
A pensão é um rendimento estável, apreciado pelos bancos. A limitação é a idade: o prazo do empréstimo é limitado pela idade máxima no fim do contrato.
O que o banco analisa: comprovativos de pensão, idade, possibilidade de fazer seguro.
As rendas recebidas são muitas vezes consideradas apenas em parte.
O que o banco analisa: contratos de arrendamento, declarações fiscais dos rendimentos prediais, créditos associados aos imóveis arrendados.
Um banco português lê muito bem um recibo de vencimento francês. Lê muito pior uma holding luxemburguesa, uma LLC americana ou rendimentos repartidos por três países. Estes processos são financiáveis, desde que apresentados nos termos que o banco espera. É a nossa especialidade.
Reconstituímos os seus rendimentos reais a partir dos fluxos entre as suas empresas e o seu agregado familiar.
Traduzimos a estrutura jurídica e fiscal em critérios legíveis para um banco português.
Demonstramos a sua recorrência e a solidez das empresas que os pagam.
Consolidamos os seus rendimentos e encargos país a país para apresentar uma situação clara.
Identificamos os bancos que aceitam analisar um grupo em vez de uma única entidade.
Consoante o banco, um património financeiro pode reforçar o processo, ou até apoiar o financiamento.
Selecionamos os bancos que aplicam o tratamento mais adequado às suas moedas.
Cada banco tem a sua própria leitura destas situações. Um processo recusado por um banco pode ser aceite por outro, se for bem apresentado.
Primeira conversa gratuita, em francês, inglês, português ou espanhol.
O processo de um não residente inclui os mesmos documentos que um processo normal, emitidos no seu país de residência. A lista exata varia consoante o banco e a sua situação. Esta é a base:
Alguns bancos aceitam documentos em francês ou em inglês; outros pedem tradução. Dizemos-lhe antes de ter qualquer despesa.
Uma pré-aprovação bancária é a validação do seu processo pelo banco, antes da avaliação do imóvel. Indica o montante, o prazo e as condições que o banco está disposto a considerar para si.
Para um não residente, é uma vantagem decisiva:
Bom saber
A pré-aprovação não é uma proposta de empréstimo. Continua sujeita à avaliação do imóvel, à verificação final do processo e ao prazo de validade fixado por cada banco.
O banco nomeia um perito avaliador certificado que visita o imóvel e fixa o seu valor. Não precisa de estar presente: o mediador imobiliário ou o vendedor abre a porta. Os custos da avaliação são suportados por si e variam consoante o banco.
É este valor, e não o preço, que serve de base ao financiamento, se for inferior.
O contrato de empréstimo e a escritura de compra assinam-se no mesmo dia, perante notário ou outro profissional habilitado. Se não puder vir a Portugal, pode assinar uma procuração a favor de um representante. Geralmente é feita perante um notário ou um consulado português, com apostila consoante o país.
A maioria dos bancos exige também a abertura de uma conta no próprio banco para o débito das prestações.
Financiamento e fiscalidade são dois temas distintos. O crédito determina quanto pede emprestado e em que condições. A fiscalidade determina o que paga na compra e depois todos os anos, em Portugal e no seu país de residência.
| Ligado ao financiamento (nós acompanhamos) | Ligado à fiscalidade (a validar com um consultor fiscal) |
|---|---|
| Montante, prazo, taxa e seguros do empréstimo | IMT e Imposto do Selo sobre a compra |
| Imposto do Selo sobre o montante do empréstimo | IMI (imposto municipal anual) e AIMI consoante o valor do património |
| Comissões de dossier e de avaliação bancária | Tributação das rendas em Portugal e no seu país |
| Condições de reembolso antecipado | Mais-valias na venda, convenções fiscais entre países |
Para estimar o IMT e o Imposto do Selo da sua compra, use o nosso simulador de IMT. Não prestamos aconselhamento fiscal, mas podemos encaminhá-lo para especialistas.
95% dos nossos clientes vivem ou obtêm os seus rendimentos fora de Portugal. Sabemos o que cada banco aceita e como lhe apresentar o seu processo.
Consultamos os principais bancos portugueses em paralelo e comparamos as suas propostas: taxa, seguros, comissões e custo total.
Um especialista dedicado acompanha o seu processo na sua língua, desde a primeira análise até à escritura.
Somos remunerados pelos bancos parceiros. O nosso acompanhamento não lhe custa nada.
Intermediário de crédito registado no Banco de Portugal com o n.º 0006447
Não necessariamente. A taxa depende sobretudo do perfil, da entrada e dos produtos contratados com o empréstimo. Alguns bancos oferecem aos não residentes as mesmas condições que aos residentes, outros não. É aqui que a comparação entre bancos mais compensa.
Geralmente sim, no banco que concede o empréstimo, para o débito das prestações. A abertura pode muitas vezes ser feita à distância, depois de obtido o NIF.
O NIF pede-se à Autoridade Tributária, diretamente ou através de um representante. Os residentes fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu têm geralmente de nomear um representante fiscal.
É possível, mas raro. Os bancos estrangeiros financiam pouco imóveis situados fora do seu país e pedem muitas vezes uma garantia local: hipoteca sobre outro imóvel ou penhor de uma aplicação financeira. Um banco português fica com o imóvel comprado como garantia.
Conte, em média, com cerca de 45 dias entre um processo completo e a escritura, consoante o banco, a avaliação e os prazos do vendedor. Reunir documentos estrangeiros é muitas vezes a etapa mais demorada.
Sim, consoante o banco. O financiamento é então libertado por tranches, mediante comprovativos do avanço das obras.
Sim. Em Portugal, a lei limita a comissão de reembolso antecipado: geralmente 0,5% do capital reembolsado em taxa variável e 2% em taxa fixa.
Descreva-nos a sua situação: dizemos-lhe que bancos o podem financiar, e em que condições.
