Comprar casa em Portugal com crédito obedece a regras precisas: limites fixados pelo Banco de Portugal, avaliação obrigatória do imóvel, seguros exigidos pelos bancos. Este guia explica cada etapa, seja residente ou não.
A SpreadHunters compara por si os principais bancos portugueses e acompanha o seu processo até à escritura, sem honorários.
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O crédito habitação em Portugal é um empréstimo em euros, garantido por uma hipoteca sobre o imóvel comprado. O banco empresta uma percentagem do valor do imóvel. Reembolsa em prestações mensais constantes ou revisáveis, consoante o tipo de taxa.
Três regras estruturam todo o mercado:
Analisa o seu processo, manda avaliar o imóvel, emite a proposta e fica com a hipoteca.
Prepara o processo, consulta vários bancos, compara e negoceia. Registado no Banco de Portugal.
Nomeado pelo banco, visita o imóvel e fixa o seu valor.
Formaliza a compra e o empréstimo no dia da escritura.
Qualquer pessoa maior de idade com rendimentos estáveis e comprováveis pode pedir crédito habitação em Portugal, resida cá ou não. A nacionalidade não é critério. O banco analisa a sua residência fiscal, a origem dos seus rendimentos, os seus encargos e a sua idade.
A entrada mínima depende da utilização do imóvel e da sua residência. O Banco de Portugal fixa o financiamento máximo; os bancos podem financiar menos. Os custos de compra somam-se sempre à entrada.
| Situação | Financiamento máximo (LTV) | Entrada mínima sobre o preço |
|---|---|---|
| Habitação própria permanente, residente em Portugal | 90% | 10% + custos |
| Habitação secundária ou investimento | 80% | 20% + custos |
| Não residente | Geralmente 60% a 80% consoante o banco e o perfil | 20% a 40% + custos |
A percentagem aplica-se ao mais baixo de dois valores: preço de compra ou valor de avaliação. Limites: recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, em vigor desde 1 de agosto de 2026.
O banco parte do seu rendimento líquido e vê que parte já está comprometida com os seus créditos. Desde 1 de agosto de 2026, o total das suas prestações de crédito não pode ultrapassar 45% do rendimento líquido. É a taxa de esforço.
Taxa de esforço = total das prestações de crédito ÷ rendimento líquido mensal ≤ 45%
Dois pormenores mudam muito o resultado:
A sua capacidade real é, portanto, o mais baixo dos dois limites: o dos seus rendimentos e o do imóvel.
O prazo máximo depende da sua idade no momento do pedido.
| A sua idade no pedido | Prazo máximo |
|---|---|
| 35 anos ou menos | 40 anos |
| Mais de 35 anos | 35 anos |
Os bancos fixam também uma idade máxima no fim do empréstimo, muitas vezes perto dos 75 anos. Aos 50 anos, o prazo possível está, por isso, geralmente mais perto dos 25 anos do que dos 35.
Um prazo mais longo baixa a prestação e aumenta o montante que pode pedir, mas também o custo total dos juros.
Antes de emitir uma proposta, o banco manda avaliar o imóvel por um perito certificado. O financiamento é calculado sobre o mais baixo de dois valores: preço de compra ou valor de avaliação. Os custos da avaliação são suportados pelo cliente.
Atenção
Se a avaliação for inferior ao preço, a diferença soma-se à sua entrada. Num imóvel de 400 000 € avaliado em 380 000 € com financiamento a 80%, o banco empresta 304 000 € em vez de 320 000 €: mais 16 000 € de entrada. Preveja uma cláusula no CPCV ou uma margem no seu orçamento.
Exemplo ilustrativo, não é uma proposta bancária.
Em Portugal, os bancos propõem três tipos de taxa. A taxa variável dominou o mercado durante muito tempo; as taxas mistas desenvolveram-se bastante. A escolha certa depende do seu horizonte, da sua margem orçamental e da sua tolerância ao risco.
| Taxa variável | Taxa fixa | Taxa mista | |
|---|---|---|---|
| Princípio | Euribor (3, 6 ou 12 meses) + margem do banco (spread) | Taxa igual durante todo o prazo | Taxa fixa durante um período (muitas vezes 2 a 10 anos), depois variável |
| Prestação | Varia a cada revisão da Euribor | Estável | Estável, depois varia |
| Vantagem | Beneficia das descidas de taxa | Previsibilidade total | Previsibilidade nos primeiros anos |
| Risco | Subida da prestação se a Euribor subir | Taxa inicial muitas vezes mais alta | Incerteza depois do período fixo |
| Reembolso antecipado | Comissão limitada, geralmente mais baixa | Comissão limitada, geralmente mais alta | Consoante o período em curso |
| Indicada se… | Margem orçamental confortável, horizonte curto ou venda provável | Orçamento apertado, necessidade de previsibilidade | Precisa de segurança no início, sem fixar 30 anos |
Para comparar duas propostas, olhe para a TAEG e para o montante total imputado ao consumidor (MTIC), com seguros incluídos, e não apenas para a taxa nominal. As taxas mudam todas as semanas: não publicamos aqui uma taxa indicativa.
O banco pede quatro categorias de documentos. A lista exata depende da sua situação profissional e do seu país de residência.
Documento de identificação, NIF, comprovativo de morada, situação familiar.
Declarações de IRS, recibos de vencimento ou balanços, extratos bancários, créditos em curso.
Comprovativo dos capitais próprios disponíveis e da sua origem.
CPCV ou proposta aceite, caderneta predial, certidão permanente, certificado energético.
Conte, em média, com cerca de 45 dias entre um processo completo e a escritura. O prazo depende sobretudo da rapidez na entrega dos documentos, da avaliação e do calendário do vendedor.
1
O seu perfil, os seus documentos, os bancos a consultar.
2
Os bancos validam o seu processo antes da avaliação.
3
O banco avalia o imóvel e emite a proposta final, acompanhada da ficha de informação normalizada (FINE).
4
Assinatura da compra e do empréstimo no mesmo dia.
Os bancos portugueses exigem dois seguros para conceder um crédito habitação. O seu custo pesa no custo total do empréstimo e pode influenciar o spread proposto pelo banco.
Cobre o reembolso do capital em dívida em caso de morte ou invalidez do mutuário.
Cobre o imóvel, no mínimo contra incêndio, durante todo o prazo do empréstimo.
Em princípio, pode contratar estes seguros fora do banco, com coberturas equivalentes. O banco pode, no entanto, associar parte da sua proposta aos seus próprios seguros: é preciso comparar o custo global.
Um intermediário de crédito é um profissional registado no Banco de Portugal, que prepara o seu processo e o apresenta a vários bancos. É geralmente remunerado pelo banco que concede o empréstimo.
| Sozinho | Com um intermediário | |
|---|---|---|
| Bancos consultados | Um de cada vez | Vários em paralelo |
| Apresentação do processo | Normal | Adaptada aos critérios de cada banco |
| Comparação | Taxa anunciada | Taxa, seguros, comissões e custo total |
| Língua e burocracia | Em português, muitas vezes ao balcão | Na sua língua, à distância |
| Custo para si | Nenhum | Nenhum com a SpreadHunters |
Somos especializados no financiamento imobiliário de compradores internacionais em Portugal.
Intermediário de crédito registado no Banco de Portugal com o n.º 0006447.
Entrada, rendimentos no estrangeiro, dividendos, documentos e escritura à distância.
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O que acontece, o que tem de fazer e os prazos, da análise à escritura.
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Os critérios dos bancos, exemplos com números e o nosso simulador.
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Seguro de vida e multirriscos: coberturas, custo, no banco ou fora.
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Regra geral, não: o Banco de Portugal limita o financiamento a 90% para habitação própria permanente e a 80% para outros fins. Uma garantia pública permite aos jovens residentes ir além deste limite, sob condições.
Não existe uma taxa única. A taxa depende da Euribor, do spread do banco, do seu perfil, da sua entrada e dos produtos contratados com o empréstimo. Para saber a sua, é preciso uma simulação com base na sua situação real.
Não. Pode pedir a análise do seu processo e obter uma pré-aprovação antes de encontrar o imóvel. O CPCV será pedido depois, para a avaliação e a proposta final.
A FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) é a ficha de informação que o banco entrega com a sua proposta. Apresenta da mesma forma a taxa, a TAEG, as comissões e o custo total: é o documento a usar para comparar duas propostas.
Sim. Os rendimentos dos mutuários somam-se no cálculo da taxa de esforço, mesmo que venham de países diferentes. Cada rendimento tem de ser comprovado no seu país de origem.
Sim, mas o prazo do empréstimo é limitado pela idade máxima no fim do contrato fixada por cada banco. A prestação é, por isso, mais elevada, e o seguro de vida pode custar mais.
A recusa de um banco não é a recusa do mercado. Cada banco tem os seus próprios critérios, nomeadamente para rendimentos no estrangeiro ou de trabalho independente. Um processo mais bem apresentado, ou encaminhado para outro banco, pode ter sucesso.
Sim. Em Portugal, pode transferir o seu crédito para obter melhores condições, tendo em conta as comissões de transferência e de reembolso antecipado.
Em poucos minutos, analisamos a sua situação e indicamos-lhe as condições realistas para o seu perfil, sem compromisso.
