Achat Immobilier au Portugal : les Nouvelles Règles 2026

L’achat immobilier au Portugal évolue en 2026 avec plusieurs nouvelles mesures fiscales et administratives qui concernent les résidents comme les investisseurs étrangers.

Le gouvernement portugais a approuvé l’une des réformes fiscales sur le logement les plus significatives de ces dernières années. En réduisant les taxes sur la construction, en encourageant les locations de longue durée et en introduisant de nouvelles incitations pour l’investissement immobilier, ces mesures visent à remédier à la pénurie de logements dans le pays tout en préservant l’attractivité du Portugal pour les acheteurs nationaux et internationaux.

Le marché immobilier portugais a passé la majeure partie de la dernière décennie à concilier deux réalités apparemment contradictoires.

D’une part, le pays est devenu l’une des destinations les plus prisées d’Europe pour les acheteurs internationaux, les expatriés et les investisseurs. Une forte demande, la stabilité politique, un climat favorable et une qualité de vie élevée ont contribué à soutenir une croissance continue sur une grande partie du marché résidentiel.

D’autre part, la hausse rapide de la demande a mis en évidence des faiblesses structurelles dans l’offre de logements. L’activité du secteur de la construction a peiné à suivre le rythme de la croissance démographique, des migrations internationales et de l’évolution des besoins en logement, en particulier à Lisbonne, Porto et dans d’autres régions à forte demande.

En réponse, le gouvernement portugais a introduit un nouveau volet de mesures fiscales sur le logement qui cherche à accroître l’offre résidentielle tout en réduisant les barrières fiscales au développement et à l’investissement.

Ce ensemble de mesures, approuvé en mai 2026, comprend des dispositions affectant la construction, la fiscalité immobilière, les revenus locatifs et les plus-values. Bien que certaines dispositions aient suscité une plus grande attention de la part du public que d’autres, l’objectif global demeure clair : encourager la création de nouveaux logements.

La construction au centre des priorités

Parmi les mesures les plus significatives figure la réduction de la TVA sur les projets de construction et de réhabilitation résidentielles éligibles.

À compter de juillet 2026, certains développements immobiliers destinés à l’occupation par les propriétaires, aux logements à coût modéré ou aux marchés de la location à long terme pourront bénéficier d’un taux de TVA réduit à 6 %, contre un taux standard de 23 % au Portugal.

La différence est substantielle.

Pour un projet résidentiel dont les coûts de construction s’élèvent à 1 million d’euros, cette réduction peut représenter une économie de plus de 170 000 euros. Les professionnels du secteur s’attendent à ce que cette mesure améliore la viabilité financière de projets qui auraient pu, auparavant, éprouver des difficultés à se concrétiser dans les conditions de marché existantes.

Le gouvernement espère que cette incitation accélérera à la fois les nouvelles constructions et la réhabilitation de bâtiments vacants ou sous-utilisés, en particulier dans les zones urbaines où la pénurie de logements reste la plus forte.

Une définition élargie du logement abordable

Un aspect notable de cette réforme réside dans le seuil relativement élevé adopté par la législation pour définir les logements à coût modéré.

Les propriétés dont les prix de vente atteignent jusqu’à 660 982 euros peuvent entrer dans le champ d’application de certaines incitations introduites par ce texte.

Ce seuil reflète les réalités du marché immobilier actuel, notamment dans les zones métropolitaines telles que Lisbonne, Cascais et Porto, où les valeurs résidentielles moyennes ont considérablement augmenté au cours de la dernière décennie.

Plutôt que de se concentrer exclusivement sur les segments à faibles revenus, les décideurs politiques semblent avoir conçu ce cadre pour influencer une part beaucoup plus large du marché résidentiel.

L’intention est d’encourager les promoteurs à construire des logements à grande échelle, plutôt que de limiter les incitations à une catégorie restreinte de projets.

De nouvelles incitations pour le marché locatif

L’augmentation de l’offre de logements locatifs à long terme constitue un autre objectif central de la réforme.

Dans le cadre de cette nouvelle mesure, les propriétaires participant à des programmes de loyers modérés pourront bénéficier d’un taux d’imposition réduit à 10 % sur les revenus locatifs.

Cette mesure représente une baisse significative par rapport aux niveaux d’imposition antérieurs et vise à inciter les propriétaires fonciers à placer des unités supplémentaires sur le marché de la location à long terme.

Parallèlement, le gouvernement a introduit un seuil de référence d’environ 2 300 euros par mois pour les contrats de location éligibles dans certains lieux et circonstances.

Bien que la mise en œuvre pratique se fasse au cas par cas, cette mesure devrait encourager une plus grande participation des bailleurs privés et des investisseurs institutionnels.

L’allègement des plus-values encourage le réinvestissement

Un autre volet important de ces mesures concerne l’imposition des plus-values.

Les propriétaires qui vendent des actifs résidentiels et réinvestissent par la suite le produit de la vente dans des projets de logement éligibles destinés à la location à long terme pourront bénéficier d’exonérations d’impôt sur les plus-values.

La mesure introduit une plus grande flexibilité en permettant un réinvestissement tant avant qu’après la vente de l’actif d’origine.

Du point de vue des politiques publiques, l’objectif est d’inciter les capitaux déjà investis dans l’immobilier à demeurer au sein du secteur du logement tout en soutenant la création d’une offre résidentielle supplémentaire.

Pour les investisseurs, ce changement pourrait faciliter la restructuration de portefeuille et encourager le réaménagement d’actifs existants.

Un nouveau cadre pour les investisseurs institutionnels

La législation introduit également les Contrats d’Investissement dans le Logement, un mécanisme conçu pour attirer des investissements à plus grande échelle dans le développement résidentiel.

Pour être éligibles, les projets doivent allouer au moins 70 % de leur surface construite à un usage résidentiel et se conformer à des exigences locatives spécifiques.

Cette mesure est largement perçue comme une tentative d’attirer des capitaux institutionnels, notamment des fonds de pension, des fonds immobiliers et des investisseurs professionnels, vers le marché du logement portugais.

Des modèles similaires ont été adoptés dans d’autres pays européens cherchant à accroître le parc de logements locatifs tout en préservant l’accessibilité financière.

Impact sur les acheteurs internationaux

Bien que l’essentiel des mesures se concentre sur l’augmentation de l’offre de logements, une disposition a retenu particulièrement l’attention des acquéreurs étrangers.

L’introduction d’un taux d’IMT de 7,5 % pour certains acheteurs non-résidents représente un changement notable dans les coûts d’acquisition.

Toutefois, les acteurs du marché soulignent que le contexte général demeure important.

Le Portugal continue d’offrir des coûts d’acquisition qui soutiennent avantageusement la comparaison avec plusieurs juridictions européennes, tandis que le financement reste accessible à de nombreux acheteurs internationaux par l’intermédiaire des banques portugaises.

De plus, certaines exonérations et mécanismes de remboursement peuvent s’appliquer selon la situation de l’acheteur, notamment en cas de relocalisation ou de résidence à long terme.

Par conséquent, la plupart des analystes ne s’attendent pas à ce que cette mesure altère de manière significative l’attractivité du Portugal en tant que marché résidentiel international.

Ce que ça signifie pour le marché immobilier

Le succès de cette réforme dépendra en définitive d’un facteur clé : sa capacité à générer une augmentation significative de l’offre de logements.

Si les promoteurs réagissent positivement à la baisse des taxes sur la construction, si les investisseurs profitent des nouvelles incitations locatives et si l’allègement des plus-values encourage le réinvestissement, ces mesures pourraient contribuer à résorber certaines des pénuries structurelles qui caractérisent le marché portugais depuis quelques années.

L’approche du gouvernement diffère des politiques adoptées ailleurs en Europe, lesquelles se sont principalement concentrées sur la restriction de la demande.

Au lieu de cela, le Portugal tente d’accroître l’offre par le biais d’incitations fiscales et de mesures d’investissement ciblées.

Pour les acheteurs, les implications pourraient être majeures.

Une plus grande disponibilité des logements conduit généralement à un choix accru, à une meilleure liquidité du marché et à un rapport plus équilibré entre l’offre et la demande.

Perspectives

Le Portugal demeure l’un des marchés immobiliers résidentiels les plus dynamiques d’Europe.

Une forte demande internationale, la croissance démographique, la régénération urbaine continue et les investissements soutenus dans les infrastructures continuent d’appuyer les fondamentaux à long terme du marché.

Ce nouveau plan fiscal sur le logement représente une tentative de veiller à ce que l’offre de logements évolue parallèlement à cette demande.

La question de savoir si ces mesures atteindront finalement leurs objectifs deviendra plus claire au cours des prochaines années.

Il est toutefois déjà évident que le gouvernement a choisi de placer la politique du logement au centre de son agenda économique.

Pour les promoteurs, les investisseurs et les acheteurs potentiels, ces réformes marquent le début d’une nouvelle phase dans l’évolution du marché immobilier portugais.