Le marché immobilier portugais évolue. Sous l’impulsion du Decreto-Lei n.° 97/2026, entré en vigueur le 20 mai, le Portugal a introduit un taux d’IMT fixe de 7,5 % pour les acheteurs non-résidents qui acquièrent un bien immobilier résidentiel urbain.
Pour quiconque souhaite acheter une maison au Portugal en tant que non-résident — qu’il s’agisse d’une maison de vacances, d’un investissement locatif ou d’un futur projet d’expatriation —, cette mise à jour majeure modifie considérablement le coût total de l’acquisition.
Qu’est-ce qui change concrètement ?
Le décret a modifié l’article 17 du Code de l’IMT portugais. Désormais, le taux d’IMT est automatiquement fixé à 7,5 % lorsqu’un acheteur non-résident acquiert un bien immobilier urbain ou une fraction autonome destinée exclusivement à l’habitation.
En pratique : Les acheteurs non-résidents ne peuvent plus bénéficier des réductions progressives ou des exonérations habituelles de l’IMT résidentiel, à moins de cocher une exception légale. Auparavant, le calcul progressif standard permettait souvent d’obtenir un taux effectif bien inférieur.
Désormais, la résidence fiscale, le calendrier d’achat et l’usage prévu du bien deviennent des facteurs cruciaux.
Qu’est-ce que l’IMT et qui est concerné ?
L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) est la taxe municipale sur les transferts de propriété, due le jour de la signature de l’acte final (escritura).
Ce nouveau taux de 7,5 % cible uniquement les non-résidents fiscaux qui achètent un bien résidentiel.
- Une question de statut, pas de nationalité : La loi se base uniquement sur la résidence fiscale (définie par l’article 16 du Code de l’IRS), et non sur le passeport. Un citoyen étranger peut être résident fiscal portugais, tout comme un citoyen portugais peut être considéré comme non-résident.
- Rappel de la règle fiscale : Vous êtes généralement considéré comme résident fiscal au Portugal si vous y passez plus de 183 jours sur une période de 12 mois, ou si vous y disposez d’un logement qui suggère que vous en faites votre résidence habituelle.
Les principales exceptions à la règle des 7,5 %
Bonne nouvelle : la loi prévoit des mécanismes d’allègement ou de remboursement de cette taxe dans des cas précis.
- Vous êtes déjà résident fiscal portugais : Le taux forfaitaire de 7,5 % ne s’applique pas. Vous bénéficiez des taux progressifs standards.
- Vous devenez résident fiscal dans les deux ans : Si vous transférez votre résidence fiscale au Portugal dans les 24 mois suivant l’achat, vous pouvez demander le remboursement de la différence entre les 7,5 % payés et le montant de l’IMT ordinaire. Une excellente option pour ceux qui achètent avant de s’installer.
- La location résidentielle à long terme : Si le bien est mis en location dans les 6 mois suivant l’achat pour une durée minimale de 36 mois (consécutifs ou non) au cours des 5 premières années, et que le loyer respecte les limites de « loyer modéré » fixées par le décret, vous pouvez prétendre à un remboursement de la différence.
- Fonctions publiques spécifiques : Cette exception concerne les personnes exerçant des fonctions publiques ou des missions pour le compte de l’État portugais à l’étranger.
Comment fonctionne le remboursement ?
Même si vous prévoyez de remplir l’une de ces conditions, vous devrez payer les 7,5 % d’IMT au moment de l’achat.
Une fois la condition remplie, vous disposez d’un délai de 6 mois pour soumettre une demande de remboursement auprès de l’administration fiscale (Autoridade Tributária e Aduaneira).
Quel impact selon votre profil d’acheteur ?
Le Portugal reste l’une des destinations de vie et d’investissement les plus attractives d’Europe. Cette loi ne freine pas le marché, mais elle impose une meilleure préparation.
- Futurs expatriés : Vous pouvez acheter avant de déménager, mais planifiez soigneusement votre calendrier de visa, votre enregistrement fiscal et votre déménagement pour entrer dans la fenêtre des deux ans d’exception.
- Acheteurs de résidences secondaires : Si vous restez résident fiscal à l’étranger, vous devez intégrer ce coût fixe de 7,5 % d’IMT directement dans votre budget initial.
- Investisseurs : La stratégie de location à court terme (type Airbnb / Alojamento Local) est exclue des avantages. Seule la location à long terme et à loyer modéré permet d’esquiver les 7,5 %.
- Acheteurs de l’immobilier de luxe : L’impact en pourcentage est plus limité pour les biens à très haute valeur, car les taux ordinaires progressifs de l’IMT supérieur flirtaient déjà avec ces niveaux.
Ce que vous devez faire avant de faire une offre
Ne vous lancez pas à l’aveugle. Avant de signer un contrat de promesse d’achat (CPCV), suivez ces étapes :
- Validez votre statut fiscal : Consultez un conseiller fiscal portugais pour clarifier votre situation au regard de l’article 16 de l’IRS.
- Calculez le coût total de l’acquisition : L’IMT n’est qu’une partie des frais. N’oubliez pas le droit de timbre (Imposto de Selo), les frais de signature, d’enregistrement, d’avocat ou de dossier bancaire. Si vous avez, par exemple un budget global de 500 000 €, votre offre d’achat doit être inférieure pour couvrir ces frais.
- Réalisez l’audit juridique du bien (Due Diligence) : Vérifiez scrupuleusement le registre de propriété, la licence d’habitabilité, les plans et les documents de copropriété avant tout engagement financier.
Envie d’acheter au Portugal en toute sérénité ?
Ne laissez pas l’administration et les taxes freiner votre projet. Spread Hunters vous accompagne à chaque étape du processus, de la recherche du meilleur financement bancaire et vous accompagne tout au long du process, jusqu’au jour de la signature de l’acte final.
Contactez Spread Hunters dès aujourd’hui pour sécuriser votre prêt immobilier et concrétiser votre projet portugais !
