Un crédit immobilier au Portugal suit un parcours précis. Chaque étape conditionne la suivante, et une erreur au début peut coûter des semaines à la fin.
Voici les 8 étapes, ce que vous faites à chacune, ce que nous prenons en charge, et les pièges qui retardent le plus de dossiers.
Cliquez sur une étape pour aller directement au détail. Un terme portugais vous échappe ? Consultez le glossaire.
1
1 à 3 jours
2
1 à 2 semaines
3
1 à 2 semaines
4
Selon votre recherche
5
Environ 1 semaine
6
En parallèle de l’émission de l’offre et de la préparation de l’acte
7
1 à 2 semaines
8
1 jour
1
Étape 1 · 1 à 3 jours
Tout commence par un chiffre : le montant que les banques accepteront vraiment de vous prêter. Il dépend de deux plafonds : un taux d’effort de 45 % maximum sur vos revenus nets, et la part finançable du bien, jusqu’à 90 % pour une résidence principale d’un résident, généralement 60 à 80 % pour un non-résident.
Vous décrivez votre projet, vos revenus, vos crédits en cours et votre apport.
Nous calculons votre capacité réelle, identifions les banques adaptées à votre profil et vous signalons tout de suite ce qui pourrait bloquer.
Le piège à éviter
Chercher un bien avant de connaître son budget. Beaucoup d’acheteurs visitent au-dessus de leurs moyens, puis perdent le bien faute de financement.
2
Étape 2 · 1 à 2 semaines
La qualité du dossier fait la différence entre une réponse rapide et des semaines d’allers-retours. Un dossier complet dès le départ est le levier de délai le plus puissant de tout le parcours.
Pensez aussi au NIF, le numéro fiscal portugais : il est indispensable pour signer le CPCV et le crédit. Si vous n’en avez pas encore, nous vous orientons pour l’obtenir à distance ; hors Union européenne, il faut généralement passer par un représentant fiscal.
Vous réunissez pièce d’identité, avis d’imposition, bulletins de salaire ou bilans, relevés bancaires, crédits en cours et justificatif d’apport.
Nous vous donnons une liste adaptée à votre profil, vérifions chaque pièce et présentons vos revenus dans les termes que chaque banque attend.
Le piège à éviter
Envoyer des documents incomplets, ou non traduits quand la banque l’exige : chaque relance ajoute plusieurs jours.
3
Étape 3 · 1 à 2 semaines
Nous présentons votre dossier à plusieurs banques en parallèle. Le pré-accord (pré-aprovação) fixe le montant, la durée et les conditions que la banque est prête à envisager, avant même l’expertise du bien. Une fois le pré-accord obtenu, vous ouvrez votre compte dans la banque retenue : c’est sur ce compte que seront prélevées les mensualités.
Vous comparez les propositions avec nous : taux, marge, assurances, frais et coût total. Vous ouvrez ensuite votre compte dans la banque retenue.
Nous négocions les conditions, vous recommandons l’offre la plus intéressante sur toute la durée, pas seulement le taux affiché, et organisons l’ouverture du compte avec la banque.
Le piège à éviter
Comparer uniquement le taux nominal. Ce qui compte, c’est la TAEG et le coût total du crédit (MTIC), assurances comprises.
En un appel, nous faisons le point sur votre projet et sur la prochaine étape.
4
Étape 4 · Selon votre recherche
Le CPCV (contrat-promesse d’achat et de vente) engage l’acheteur et le vendeur. Un acompte (sinal) est généralement versé à la signature : si l’achat n’aboutit pas pour une raison non prévue au contrat, il peut être perdu.
Vous négociez le prix et signez le CPCV, en personne ou à distance.
Nous vérifions que le prix est cohérent avec la future expertise et que le calendrier du CPCV laisse le temps au financement.
Le piège à éviter
Signer un CPCV sans clause liée à l’obtention du crédit, ou avec une date d’acte de vente trop rapprochée.
5
Étape 5 · Environ 1 semaine
La banque mandate un expert agréé (avaliador) qui visite le bien et fixe sa valeur. Le financement est calculé sur la plus basse des deux valeurs : le prix d’achat ou la valeur d’expertise.
Vous réglez les frais d’expertise ; l’agent immobilier ou le vendeur ouvre le bien à l’expert.
Nous organisons la visite, suivons le rapport et gérons avec la banque un éventuel écart entre l’expertise et le prix.
Le piège à éviter
Ne prévoir aucune marge : si l’expertise est inférieure au prix, la différence s’ajoute à votre apport.
6
Étape 6 · En parallèle de l’émission de l’offre et de la préparation de l’acte
La banque exige une assurance emprunteur (seguro de vida), qui couvre le crédit en cas de décès ou d’invalidité, ainsi qu’une assurance habitation. Vous n’êtes pas obligé de prendre celles de la banque : une assurance externe à garanties équivalentes peut coûter nettement moins cher sur toute la durée du prêt.
Vous remplissez le questionnaire de santé et transmettez les éventuels examens médicaux demandés par l’assureur.
Nous comparons l’assurance de la banque et les offres externes, vérifions l’équivalence des garanties et montons le dossier d’assurance avec vous, y compris quand le profil de santé le complique.
Le piège à éviter
Accepter l’assurance de la banque sans comparer : sur 25 ou 30 ans, l’écart de coût total peut être important. Leur coût se compare dès l’étape 3.
7
Étape 7 · 1 à 2 semaines
La banque émet l’offre définitive, accompagnée de la FINE, la fiche d’information standardisée européenne, qui récapitule le taux, la TAEG, le coût total et les assurances retenues. La loi impose un délai de réflexion obligatoire de 7 jours ouvrables avant de pouvoir l’accepter.
Vous relisez l’offre et la FINE, puis acceptez la proposition.
Nous vérifions que l’offre correspond au pré-accord et intègre bien l’assurance choisie, puis fixons la date de signature avec le notaire.
Le piège à éviter
Laisser filer la date de validité de l’offre : elle est limitée dans le temps, et la date de l’acte doit être calée en conséquence.
8
Étape 8 · 1 jour
L’acte de vente (escritura) et le contrat de prêt se signent le même jour, devant notaire ou un professionnel habilité. La banque verse les fonds au vendeur, l’hypothèque est enregistrée, et vous recevez les clés.
Vous signez en personne ou via une procuration (procuração), et réglez l’IMT (droits de mutation) et l’Imposto do Selo (droit de timbre) le jour de la signature.
Nous préparons la signature avec la banque et le notaire, et restons votre contact après la signature.
Le piège à éviter
Oublier que l’IMT et l’Imposto do Selo se règlent le jour de la signature, avec vos fonds propres et non avec le crédit.
| Étape | Durée indicative | À distance ? |
|---|---|---|
| 1. Analyse et budget réel | 1 à 3 jours | Oui |
| 2. Dossier complet | 1 à 2 semaines | Oui |
| 3. Pré-accord et compte bancaire | 1 à 2 semaines | Oui |
| 4. Bien et CPCV | Selon votre recherche | Oui, par procuration ou signature électronique |
| 5. Expertise bancaire | Environ 1 semaine | Oui |
| 6. Assurance emprunteur | En parallèle de l’émission de l’offre et de la préparation de l’acte | Oui |
| 7. Offre définitive et FINE | 1 à 2 semaines | Oui |
| 8. Acte de vente et clés | 1 jour | Oui, par procuration |
Durées indicatives, qui varient selon la banque, l’expertise et le calendrier du vendeur. Comptez en moyenne 45 jours entre un dossier complet et l’acte de vente.
Une liste personnalisée dès le départ, et chaque pièce vérifiée avant l’envoi aux banques.
Lancer la demande dès l’étape 1, sans attendre d’avoir trouvé le bien.
Un dossier structuré selon les critères de chaque banque, surtout pour les devises et les dividendes.
Vérifier la cohérence du prix avant de signer le CPCV, et garder une marge dans le budget.
Fixer la date de l’acte de vente en tenant compte des délais de la banque et de l’expertise.
Les banques, notaires et agents utilisent des termes portugais. Voici ce qu’ils veulent dire.
| Terme portugais | Ce que cela signifie |
|---|---|
| Avaliação / avaliador | Expertise du bien, réalisée par un expert agréé mandaté par la banque. |
| Caderneta predial | Fiche d’identification fiscale du bien, délivrée par l’administration fiscale. |
| Certidão permanente | Extrait du registre foncier : propriétaire, description du bien et éventuelles charges. |
| CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) | Compromis de vente : il engage l’acheteur et le vendeur avant l’acte de vente. |
| Escritura | Acte de vente, signé devant notaire ou un professionnel habilité, le même jour que le contrat de prêt. |
| Euribor | Taux interbancaire européen qui sert de référence aux crédits à taux variable. |
| FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) | Fiche d’information standardisée européenne, remise avec l’offre de prêt pour comparer les offres. |
| IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) | Impôt payé par l’acheteur lors de l’achat, équivalent des droits de mutation. |
| Imposto do Selo | Droit de timbre, dû sur le prix d’achat et sur le montant emprunté. |
| MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) | Coût total du crédit : intérêts, frais et assurances compris. |
| NIF (Número de Identificação Fiscal) | Numéro fiscal portugais, indispensable pour acheter, emprunter et ouvrir un compte. |
| Pré-aprovação | Pré-accord bancaire : validation de principe de votre dossier, avant l’expertise du bien. |
| Procuração | Procuration : elle permet à un représentant de signer à votre place. |
| Seguro de vida | Assurance emprunteur exigée par la banque : elle couvre le crédit en cas de décès ou d’invalidité. Elle peut être souscrite auprès d’un assureur externe. |
| Sinal | Acompte versé par l’acheteur à la signature du CPCV. |
| Spread | Marge de la banque, ajoutée à l’Euribor dans un taux variable. |
| Taxa de esforço | Taux d’effort : part de vos revenus nets consacrée aux mensualités de crédit, 45 % au maximum. |
| TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) | Taux annuel effectif global, frais et assurances compris. |
Environ 45 jours en moyenne entre un dossier complet et l’acte de vente. Ajoutez le temps de recherche du bien si vous commencez avant de l’avoir trouvé.
Oui. NIF, dossier, pré-accord, ouverture du compte et expertise se gèrent à distance. La signature peut se faire par procuration.
Non. Commencer avant permet d’obtenir un pré-accord et de faire une offre avec un budget solide.
Non. Il reste soumis à l’expertise du bien, à la vérification finale du dossier et à sa durée de validité.
La banque finance sur la valeur d’expertise : la différence s’ajoute à votre apport, sauf si vous renégociez le prix.
Le jour de la signature de l’acte chez le notaire, avec vos fonds propres, comme l’Imposto do Selo sur l’achat. Vous pouvez les estimer avec notre simulateur IMT.
Un premier échange suffit pour connaître votre budget réel et les banques adaptées à votre profil.
