Em Portugal, o preço anunciado não é o custo final. É preciso somar impostos e despesas que representam, em geral, 5 a 6% do preço para um residente e perto de 10% para um não residente. Estes montantes não são financiados pelo banco: somam-se à entrada.
1. O IMT, imposto sobre a transmissão
É a maior despesa. O valor depende do preço, do destino do imóvel e da sua residência fiscal.
Se é residente fiscal em Portugal
Para uma habitação própria e permanente no continente, a tabela de 2026 é a seguinte:
| Valor de aquisição | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 0% | 0 € |
| 106 346 a 145 470 € | 2% | 2 126,92 € |
| 145 470 a 198 347 € | 5% | 6 491,02 € |
| 198 347 a 330 539 € | 7% | 10 457,96 € |
| 330 539 a 660 982 € | 8% | 13 763,35 € |
| 660 982 a 1 150 853 € | 6% (taxa única) | – |
| Acima de 1 150 853 € | 7,5% (taxa única) | – |
Cálculo: valor × taxa − parcela a abater. Para uma habitação secundária ou um imóvel para arrendar, a tabela é mais elevada e aplica-se desde o primeiro euro. Os jovens até 35 anos que compram a primeira habitação própria e permanente estão isentos até 330 539 € em 2026 (veja o guia do IMT Jovem).
Se é não residente: 7,5% desde maio de 2026
Desde 25 de maio de 2026, os não residentes que compram habitação pagam uma taxa única de IMT de 7,5%, seja qual for o preço. A diferença face à tabela normal pode ser reembolsada se se tornar residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra, ou se arrendar o imóvel para habitação a longo prazo com renda moderada, nas condições previstas na lei. Paga primeiro os 7,5% e pede depois o reembolso.
Atenção: segundo a Autoridade Tributária (Ofício-Circulado n.º 40131/2026), quem já foi residente fiscal em Portugal paga as taxas gerais, mesmo vivendo hoje no estrangeiro. Num casal casado em comunhão de bens, basta que um dos cônjuges seja, ou tenha sido, residente para o casal ficar fora dos 7,5%. Todos os detalhes no nosso artigo sobre o IMT de 7,5% para não residentes.
2. O Imposto do Selo
- 0,8% do valor de aquisição;
- 0,6% do montante do empréstimo, se financiar a compra com crédito habitação.
3. Escritura, registos e despesas bancárias
A escritura, o registo predial e o registo da hipoteca custam, em geral, entre 1 000 e 2 000 €, consoante quem trata do processo (notário, advogado ou serviço Casa Pronta). Do lado do banco, conte com a avaliação do imóvel (muitas vezes 250 a 400 €) e as comissões de processo. Todos estes valores constam da FINE entregue com a proposta de crédito.
Dois exemplos para um imóvel de 300 000 €
| Despesa | Residente, habitação própria e permanente, crédito de 240 000 € | Não residente, crédito de 210 000 € |
|---|---|---|
| IMT | 10 542 € | 22 500 € |
| Imposto do Selo sobre a compra (0,8%) | 2 400 € | 2 400 € |
| Imposto do Selo sobre o crédito (0,6%) | 1 440 € | 1 260 € |
| Escritura, registos, hipoteca (estimativa) | ≈ 1 500 € | ≈ 1 500 € |
| Avaliação e comissões bancárias (estimativa) | ≈ 800 € | ≈ 800 € |
| Total | ≈ 16 700 € (5,6%) | ≈ 28 500 € (9,5%) |
Com uma entrada de 20%, um residente precisa assim de cerca de 76 700 € de capitais próprios, e não de 60 000 €. Um não residente financiado a 70% precisa de cerca de 118 500 €.
Quando se paga?
O IMT e o Imposto do Selo sobre a compra são pagos no dia da escritura. As restantes despesas são pagas na assinatura ou cobradas pelo banco. Preveja estes montantes desde o início para evitar um bloqueio na última semana (veja as 8 etapas do crédito habitação).
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Tabela: Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária (continente); IMT de não residentes: Decreto-Lei n.º 97/2026. Os Açores e a Madeira têm tabelas próprias. As despesas de escritura e bancárias são estimativas.
