Desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026), quem compra casa em Portugal sem ser residente fiscal paga uma taxa única de IMT de 7,5%, sem escalões nem isenções. Numa casa de 300 000 €, são 22 500 € de imposto. Mas muitos compradores, sobretudo emigrantes, ficam de fora desta taxa sem o saberem.
Quem paga os 7,5%
A taxa aplica-se a quem não é residente fiscal em Portugal no dia da escritura e compra um prédio urbano ou uma fração destinada exclusivamente a habitação. O que conta é a residência fiscal (artigo 16.º do Código do IRS), não a nacionalidade: um português que vive em França pode pagar 7,5%, um estrangeiro que já é residente fiscal em Lisboa não.
Quem fica de fora: o esclarecimento da Autoridade Tributária
No Ofício-Circulado n.º 40131/2026, de setembro, a AT esclareceu três situações frequentes:
- Já foi residente fiscal em Portugal: aplicam-se as taxas gerais de IMT, mesmo que hoje viva no estrangeiro. É o caso de muitos emigrantes.
- Casados em comunhão de bens: a compra é tratada como uma única aquisição. Os 7,5% só se aplicam se os dois cônjuges forem não residentes e nenhum deles tiver sido residente em Portugal. Basta um dos dois ser, ou ter sido, residente para o casal pagar as taxas gerais.
- Compropriedade (não casados ou casados em separação de bens): a situação de cada comprador é avaliada separadamente, na sua parte do imóvel.
Quando pode pedir o reembolso
- Passa a residente fiscal nos 2 anos seguintes à compra: pode pedir a restituição da diferença entre os 7,5% e o IMT calculado pelas taxas gerais.
- Arrendamento habitacional de longa duração: se a casa for arrendada nos 6 meses seguintes à compra, durante pelo menos 36 meses (seguidos ou não) nos primeiros 5 anos, com uma renda dentro dos limites de renda moderada. O alojamento local não conta.
- Funções públicas no estrangeiro ao serviço do Estado português.
Em todos os casos, os 7,5% são pagos no dia da escritura. Depois de cumprida a condição, tem 6 meses para pedir a restituição à AT, por reclamação graciosa.
Quanto custa
| Preço da casa | IMT a 7,5% | Imposto do Selo (0,8%) | Total |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 15 000 € | 1 600 € | 16 600 € |
| 300 000 € | 22 500 € | 2 400 € | 24 900 € |
| 500 000 € | 37 500 € | 4 000 € | 41 500 € |
Para comparar com as taxas gerais na sua situação, use o nosso simulador de IMT, que tem a opção «não residente». Os restantes custos (escritura, registos, banco) estão no nosso artigo sobre os custos de compra de casa em Portugal.
Antes de assinar o CPCV
- Confirme a sua residência fiscal, atual e passada, com um consultor fiscal.
- Inclua o IMT e o Imposto do Selo no orçamento desde o início: são pagos com capitais próprios, o banco não os financia.
- Se vai mudar-se para Portugal, alinhe a data da escritura com a mudança de residência fiscal.
Para o financiamento, veja como funciona o crédito habitação para não residentes.
Vive no estrangeiro e quer comprar casa em Portugal? Peça uma chamada gratuita: confirmamos consigo os impostos a pagar, o montante que pode pedir e comparamos propostas de vários bancos.
Fontes: Decreto-Lei n.º 97/2026; Ofício-Circulado n.º 40131/2026 da Autoridade Tributária. Artigo atualizado a 20 de outubro de 2026.
