Portugal continua a atrair investidores portugueses e estrangeiros: procura de arrendamento forte nas grandes cidades, turismo durante todo o ano e preços ainda mais acessíveis do que noutras capitais europeias. Mas as regras mudaram nos últimos anos, e o financiamento faz muitas vezes a diferença entre um bom e um mau investimento.
Neste guia: as zonas mais procuradas, as estratégias possíveis em 2026, o que os bancos pedem para financiar um imóvel de investimento e os custos a prever.
Onde investir em Portugal
Lisboa
A capital mantém uma procura de arrendamento estável e um bom potencial de valorização. Os preços estão entre os mais altos do país, o que reduz muitas vezes a rentabilidade bruta face a outras zonas.
Porto
Com o centro histórico classificado Património Mundial da UNESCO, o Porto combina procura turística, estudantes e jovens profissionais, com preços em geral inferiores aos de Lisboa.
Margem Sul e Setúbal
Do outro lado do Tejo, Almada, Seixal ou Setúbal oferecem preços mais acessíveis e acesso rápido a Lisboa: uma alternativa procurada para arrendamento de longa duração.
Braga
Cidade universitária e dinâmica no Norte, com uma população jovem e uma procura de arrendamento sustentada.
Algarve e Cascais
Destinos costeiros procurados para casas de férias e imóveis de gama alta. A procura turística é forte, mas sazonal no Algarve.
Que estratégia de investimento escolher
Arrendamento de longa duração
A opção mais estável: rendimento regular, gestão mais simples e um projeto fácil de apresentar a um banco.
Alojamento local
O arrendamento de curta duração pode render mais, mas exige uma gestão intensiva e uma licença de alojamento local. As regras dependem hoje em grande parte do município, e em várias zonas de Lisboa e do Porto as novas licenças estão limitadas. Confirme sempre a situação junto da câmara municipal antes de comprar.
Reabilitação e revenda
Comprar para renovar e revender pode ser rentável em zonas em desenvolvimento, desde que o prazo e o custo das obras sejam previstos com margem.
Nota: desde 2023, a compra de imóveis já não dá acesso à autorização de residência para investimento (Golden Visa).
Financiar um imóvel de investimento
Um imóvel para arrendar ou uma segunda habitação não é financiado nas mesmas condições que a habitação própria permanente. Os limites do Banco de Portugal aplicam-se a todos os bancos:
- Financiamento máximo: até 80% do valor do imóvel, contra 90% para a habitação própria permanente. Para não residentes, os bancos financiam geralmente entre 60% e 80%.
- Taxa de esforço: o conjunto das prestações de crédito deve ficar abaixo de 45% do rendimento líquido.
- Entrada: preveja pelo menos 20% do preço, mais os custos de compra, com capitais próprios.
Os critérios variam bastante de banco para banco. Comparar várias propostas permite muitas vezes obter melhores condições e um montante mais elevado.
Os custos a prever
| Custo | Valor indicativo |
|---|---|
| IMT | Escala progressiva para residentes (taxas de habitação secundária); taxa única de 7,5% para a maioria dos não residentes |
| Imposto do Selo sobre a compra | 0,8% do preço |
| Imposto do Selo sobre o crédito | 0,6% do montante (empréstimos a 5 anos ou mais) |
| Escritura, registo e avaliação | Variam consoante o caso |
| IMI (anual) | Entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário |
Os rendimentos de arrendamento são tributados em sede de IRS: peça aconselhamento a um especialista fiscal antes de investir. Calcular o IMT →
Para saber mais
- Crédito habitação em Portugal: como funciona em 2026
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