Mis à jour le 8 novembre 2026 · Par Amandine Sousa
En bref : choisissez un courtier (intermédiaire de crédit) inscrit auprès de la Banco de Portugal, qui travaille avec plusieurs banques, qui vous indique par écrit qui le rémunère et qui a l’expérience de votre profil (résident, non-résident, revenus en France…). Vérifiez tout cela avant d’envoyer le moindre document : 5 minutes suffisent sur le site de la Banco de Portugal.
Des milliers d’intermédiaires de crédit sont inscrits au Portugal. Ils ne travaillent pas tous de la même façon, avec les mêmes banques ni avec les mêmes clients. Pour un acheteur français, le choix compte d’autant plus que les banques portugaises traitent très différemment les non-résidents et les revenus perçus à l’étranger. Ce guide détaille ce qu’il faut vérifier, les questions à poser au premier appel et les signaux d’alerte.
1. Le courtier est-il inscrit auprès de la Banco de Portugal ?
C’est le premier critère, et le seul imposé par la loi. Au Portugal, l’activité d’intermédiaire de crédit exige une autorisation et une inscription auprès de la Banco de Portugal (décret-loi n° 81-C/2017). Sans inscription, personne ne peut vous présenter d’offre de prêt immobilier au nom d’une banque.
Comment vérifier : recherchez le nom ou le numéro d’inscription dans la liste officielle des intermédiaires de crédit de la Banco de Portugal (en anglais). Chaque fiche indique la catégorie, les banques partenaires et les types de crédit couverts.
2. Courtier lié ou non lié ?
La loi portugaise prévoit plusieurs catégories d’intermédiaires de crédit. La catégorie détermine avec qui ils travaillent et qui les rémunère :
| Intermédiaire lié (« vinculado ») | Intermédiaire non lié | Aller directement à la banque | |
|---|---|---|---|
| Travaille avec | Une ou plusieurs banques avec lesquelles il a un contrat | Aucune banque sous contrat | Cette banque uniquement |
| Rémunéré par | Les banques (gratuit pour le client) | Le client | — |
| Peut se dire « indépendant » | Non | Oui | — |
| Compare les offres | Entre ses banques partenaires | Oui | Non |
Aucune catégorie n’est « meilleure » dans l’absolu. L’important est de savoir dans laquelle se situe votre courtier, et ce que cela implique pour vous.
3. Avec combien de banques travaille-t-il ?
Plus il y a de banques, plus on peut comparer d’offres, et plus on a de chances de trouver une banque qui accepte votre profil. C’est décisif pour les non-résidents, les indépendants et ceux qui ont des revenus dans plusieurs devises : les banques portugaises ont des règles très différentes sur l’apport minimum, les revenus acceptés, l’âge maximum et les résidences secondaires ou biens touristiques.
Demandez : « Quelles banques allez-vous consulter pour mon dossier ? » La réponse doit correspondre à la liste de sa fiche à la Banco de Portugal.
4. Qui paie le courtier, et combien ?
Le courtier doit vous indiquer, par écrit et avant de commencer, le prix que vous paierez et les frais à votre charge. Les règles sont claires :
- un intermédiaire lié ne peut être rémunéré que par les banques avec lesquelles il a un contrat ;
- un intermédiaire non lié ne peut être rémunéré que par ses clients.
Attention : il est interdit à tout intermédiaire de recevoir ou de remettre de l’argent lié au crédit, comme vos mensualités. Les mensualités se paient toujours directement à la banque.
5. Connaît-il votre type de projet ?
Un courtier habitué aux acheteurs locaux salariés au Portugal ne travaille pas comme un spécialiste :
- des non-résidents (apport exigé, traduction des documents, NIF, signature à distance) ;
- des revenus perçus en France ou dans plusieurs devises, dividendes, sociétés ;
- des résidences secondaires et biens à usage touristique, que chaque banque finance à ses propres conditions ;
- des jeunes de 35 ans ou moins (garantie publique, IMT Jovem).
Demandez combien de dossiers semblables au vôtre il a accompagnés, et dans quelles langues il travaille.
6. Que disent ses clients ?
Privilégiez les avis vérifiables (Google, plateformes indépendantes) plutôt que les témoignages publiés uniquement sur le site du courtier. Jugez aussi le premier contact : rapidité de réponse, clarté des explications, liste écrite des documents à fournir.
Les questions à poser au premier appel
- Quel est votre numéro d’inscription à la Banco de Portugal ?
- Êtes-vous intermédiaire lié ou non lié ?
- Avec quelles banques allez-vous comparer mon dossier ?
- Qui vous rémunère, et vais-je payer quelque chose ?
- Avez-vous déjà accompagné des clients avec un profil comme le mien ?
- Combien de temps faut-il en moyenne jusqu’à l’accord et à l’acte ?
- Allez-vous comparer le TAEG, les assurances et les frais, et pas seulement le taux ?
Les signaux d’alerte
- Il n’apparaît pas dans la liste de la Banco de Portugal, ou le numéro ne correspond pas.
- Il vous demande de l’argent « pour garantir l’accord » ou pour payer les mensualités.
- Il promet un accord garanti avant d’avoir étudié vos documents.
- Il se présente comme « indépendant » sans être intermédiaire non lié.
- Il vous presse d’accepter une offre sans vous laisser le temps de comparer.
Comment SpreadHunters répond à ces critères
Par transparence, voici notre situation sur chaque critère. Vous pouvez la vérifier sur notre fiche à la Banco de Portugal.
| Inscription | Banco de Portugal n° 0006447 (Spreadhunters, Unipessoal Lda) |
| Catégorie | Intermédiaire de crédit lié, sans exclusivité |
| Banques partenaires | BPI, Caixa Geral de Depósitos, Bankinter, novobanco, Santander, UCI |
| Rémunération | Payée par les banques : 0 € pour le client |
| Spécialité | Résidents et non-résidents, revenus à l’étranger, résidences secondaires et biens touristiques. Plus de 500 clients accompagnés, dont 95 % internationaux |
| Langues | Français, anglais, portugais et espagnol |
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Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement passer par un courtier pour acheter au Portugal ?
Non. Vous pouvez faire votre demande directement auprès d’une banque. Un courtier est utile pour comparer plusieurs banques, monter le dossier et négocier les conditions, surtout pour les profils moins courants (non-résidents, indépendants, revenus à l’étranger).
Est-ce que je paie le courtier ?
Cela dépend de sa catégorie. Un intermédiaire lié ne peut être rémunéré que par les banques avec lesquelles il a un contrat : le service est gratuit pour vous. Un intermédiaire non lié est rémunéré par le client. Le prix et les frais doivent vous être communiqués par écrit avant le début du service.
Comment vérifier qu’un courtier au Portugal est en règle ?
Recherchez son nom ou son numéro d’inscription dans la liste officielle des intermédiaires de crédit de la Banco de Portugal. La fiche indique sa catégorie, ses banques partenaires et les types de crédit couverts.
Un non-résident peut-il passer par un courtier au Portugal ?
Oui. Les banques portugaises financent les non-résidents, en général avec un apport plus élevé et une analyse plus poussée des revenus. Un courtier habitué aux non-résidents sait quelles banques acceptent votre profil et quels documents préparer. Lire notre guide pour les non-résidents.
Un courtier obtient-il toujours un meilleur taux que la banque ?
Ce n’est pas garanti. Il obtient souvent de meilleures conditions que le client seul, car il compare plusieurs banques et connaît les campagnes en cours. Comparez toujours le TAEG, les assurances et les frais, pas seulement le taux.
Puis-je payer mes mensualités au courtier ?
Non. Il est interdit aux intermédiaires de crédit de recevoir ou de remettre de l’argent lié au prêt. Les mensualités se paient toujours directement à la banque.
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