Um crédito habitação em Portugal segue um percurso preciso. Cada etapa condiciona a seguinte, e um erro no início pode custar semanas no fim.
Estas são as 8 etapas, o que faz em cada uma, o que fica a nosso cargo e os erros que mais atrasam os processos.
Clique numa etapa para ir diretamente ao detalhe.
1
1 a 3 dias
2
1 a 2 semanas
3
1 a 2 semanas
4
Depende da sua procura
5
Cerca de 1 semana
6
Em paralelo com a emissão da proposta e a preparação da escritura
7
1 a 2 semanas
8
1 dia
1
Etapa 1 · 1 a 3 dias
Tudo começa com um número: o montante que os bancos vão realmente emprestar-lhe. Depende de dois limites: uma taxa de esforço de 45% no máximo sobre o rendimento líquido, e a parte financiável do imóvel, até 90% para habitação própria permanente de um residente, geralmente 60% a 80% para um não residente.
Descreve o seu projeto, os seus rendimentos, os créditos em curso e a entrada disponível.
Calculamos a sua capacidade real, identificamos os bancos adequados ao seu perfil e assinalamos de imediato o que pode bloquear.
O erro a evitar
Procurar casa antes de conhecer o orçamento. Muitos compradores visitam imóveis acima das suas possibilidades e acabam por perdê-los por falta de financiamento.
2
Etapa 2 · 1 a 2 semanas
A qualidade do processo faz a diferença entre uma resposta rápida e semanas de idas e voltas. Um processo completo desde o primeiro dia é a forma mais eficaz de ganhar tempo em todo o percurso.
Não se esqueça do NIF, o número de identificação fiscal: é indispensável para assinar o CPCV e o crédito. Se ainda não o tem, indicamos-lhe a forma de o obter à distância; fora da União Europeia, é geralmente necessário um representante fiscal.
Reúne documento de identificação, declarações de IRS, recibos de vencimento ou balanços, extratos bancários, créditos em curso e comprovativo da entrada.
Damos-lhe uma lista adaptada ao seu perfil, verificamos cada documento e apresentamos os seus rendimentos nos termos que cada banco espera.
O erro a evitar
Enviar documentos incompletos, ou sem tradução quando o banco a exige: cada pedido de complemento acrescenta vários dias.
3
Etapa 3 · 1 a 2 semanas
Apresentamos o seu processo a vários bancos em paralelo. A pré-aprovação fixa o montante, o prazo e as condições que o banco está disposto a considerar, antes mesmo da avaliação do imóvel. Depois de obtida a pré-aprovação, abre a conta no banco escolhido: é nessa conta que serão debitadas as prestações.
Compara connosco as propostas: taxa, spread, seguros, comissões e custo total. Depois, abre a conta no banco escolhido.
Negociamos as condições, recomendamos a proposta mais vantajosa em todo o prazo, e não apenas a taxa anunciada, e tratamos da abertura da conta com o banco.
O erro a evitar
Comparar apenas a taxa nominal. O que conta é a TAEG e o MTIC, com os seguros incluídos.
Numa chamada, fazemos o ponto de situação do seu projeto e da próxima etapa.
4
Etapa 4 · Depende da sua procura
O CPCV (contrato-promessa de compra e venda) vincula comprador e vendedor. Na assinatura é geralmente entregue um sinal: se a compra não se concretizar por um motivo não previsto no contrato, pode perdê-lo.
Negoceia o preço e assina o CPCV, presencialmente ou à distância.
Verificamos que o preço é coerente com a futura avaliação e que o calendário do CPCV deixa tempo suficiente para o financiamento.
O erro a evitar
Assinar um CPCV sem cláusula ligada à obtenção do crédito, ou com uma data de escritura demasiado próxima.
5
Etapa 5 · Cerca de 1 semana
O banco nomeia um perito avaliador certificado que visita o imóvel e fixa o seu valor. O financiamento é calculado sobre o mais baixo de dois valores: o preço de compra ou o valor de avaliação.
Paga a comissão de avaliação; o mediador imobiliário ou o vendedor abre a porta ao avaliador.
Organizamos a visita, acompanhamos o relatório e gerimos com o banco uma eventual diferença entre avaliação e preço.
O erro a evitar
Não prever qualquer margem: se a avaliação for inferior ao preço, a diferença soma-se à sua entrada.
6
Etapa 6 · Em paralelo com a emissão da proposta e a preparação da escritura
O banco exige um seguro de vida, que cobre o crédito em caso de morte ou invalidez, e um seguro multirriscos. Não é obrigado a contratar os do banco: um seguro externo com coberturas equivalentes pode custar bastante menos ao longo de todo o empréstimo.
Preenche o questionário de saúde e envia os eventuais exames médicos pedidos pela seguradora.
Comparamos o seguro do banco com as ofertas externas, verificamos a equivalência das coberturas e preparamos consigo o processo de seguro, incluindo quando o perfil de saúde o complica.
O erro a evitar
Aceitar o seguro do banco sem comparar: em 25 ou 30 anos, a diferença no custo total pode ser significativa. O seu custo compara-se logo na etapa 3.
7
Etapa 7 · 1 a 2 semanas
O banco emite a proposta final, acompanhada da FINE, a ficha de informação normalizada europeia, que resume a taxa, a TAEG, o custo total e os seguros escolhidos. A lei impõe um período de reflexão obrigatório de 7 dias úteis antes de a aceitar.
Revê a proposta final e a FINE e aceita-a.
Verificamos que a proposta corresponde à pré-aprovação e inclui o seguro escolhido, e marcamos a data da escritura com o notário.
O erro a evitar
Deixar passar a validade da proposta: é limitada no tempo, e a data da escritura deve ser marcada em conformidade.
8
Etapa 8 · 1 dia
A escritura de compra e o contrato de empréstimo assinam-se no mesmo dia, perante notário ou outro profissional habilitado. O banco paga ao vendedor, a hipoteca é registada e recebe as chaves.
Assina presencialmente ou através de uma procuração, e paga o IMT e o Imposto do Selo no dia da escritura.
Preparamos a escritura com o banco e o notário, e continuamos a ser o seu contacto depois da assinatura.
O erro a evitar
Esquecer que o IMT e o Imposto do Selo se pagam no dia da escritura, com capitais próprios, e não com o crédito.
| Etapa | Prazo indicativo | À distância? |
|---|---|---|
| 1. Análise e orçamento real | 1 a 3 dias | Sim |
| 2. Processo completo | 1 a 2 semanas | Sim |
| 3. Pré-aprovação e conta bancária | 1 a 2 semanas | Sim |
| 4. Imóvel e CPCV | Depende da sua procura | Sim, por procuração ou assinatura digital |
| 5. Avaliação bancária | Cerca de 1 semana | Sim |
| 6. Seguro de vida do crédito | Em paralelo com a emissão da proposta e a preparação da escritura | Sim |
| 7. Proposta final e FINE | 1 a 2 semanas | Sim |
| 8. Escritura e chaves | 1 dia | Sim, por procuração |
Prazos indicativos, que variam consoante o banco, a avaliação e o calendário do vendedor. Conte, em média, com cerca de 45 dias entre um processo completo e a escritura.
Uma lista personalizada desde o início, e cada documento verificado antes de seguir para os bancos.
Iniciar o pedido logo na etapa 1, sem esperar por encontrar o imóvel.
Um processo estruturado segundo os critérios de cada banco, sobretudo para moedas estrangeiras e dividendos.
Verificar a coerência do preço antes de assinar o CPCV, e manter uma margem no orçamento.
Fixar a data da escritura tendo em conta os prazos do banco e da avaliação.
Cerca de 45 dias, em média, entre um processo completo e a escritura. Some o tempo de procura do imóvel se começar antes de o encontrar.
Sim. NIF, processo, pré-aprovação, abertura da conta e avaliação tratam-se à distância. A escritura pode ser assinada por procuração.
Não. Começar antes permite obter uma pré-aprovação e fazer uma proposta com um orçamento sólido.
Não. Continua sujeita à avaliação do imóvel, à verificação final do processo e ao seu prazo de validade.
O banco financia sobre o valor de avaliação: a diferença soma-se à sua entrada, a menos que renegoceie o preço.
No momento da escritura no notário, com capitais próprios, tal como o Imposto do Selo sobre a compra. Pode estimá-los com o nosso simulador de IMT.
Uma primeira conversa chega para conhecer o seu orçamento real e os bancos adequados ao seu perfil.
