Acheter au Portugal avec un crédit obéit à des règles précises : plafonds fixés par la Banco de Portugal, expertise obligatoire du bien, assurances exigées par les banques. Ce guide explique chaque étape, que vous soyez résident ou non.
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Un crédit immobilier au Portugal (crédito habitação) est un prêt en euros, garanti par une hypothèque sur le bien acheté. La banque prête un pourcentage de la valeur du bien. Vous remboursez par mensualités constantes ou révisables, selon le type de taux.
Trois règles structurent tout le marché :
Analyse votre dossier, fait expertiser le bien, émet l’offre et prend l’hypothèque.
Prépare le dossier, consulte plusieurs banques, compare et négocie. Enregistré auprès de la Banco de Portugal.
Mandaté par la banque, il visite le bien et fixe sa valeur.
Formalise l’achat et le prêt le jour de la signature définitive.
Toute personne majeure aux revenus stables et justifiables peut demander un crédit immobilier au Portugal, qu’elle y réside ou non. La nationalité n’est pas un critère. La banque regarde votre résidence fiscale, l’origine de vos revenus, vos charges et votre âge.
L’apport minimum dépend de l’usage du bien et de votre résidence. La Banco de Portugal fixe le financement maximal ; les banques peuvent financer moins. Les frais d’achat s’ajoutent toujours à l’apport.
| Situation | Financement maximal (LTV) | Apport minimum sur le prix |
|---|---|---|
| Résidence principale, résident au Portugal | 90 % | 10 % + frais |
| Résidence secondaire ou investissement | 80 % | 20 % + frais |
| Non-résident | Généralement 60 % à 80 % selon la banque et le profil | 20 % à 40 % + frais |
Le pourcentage s’applique à la plus basse des deux valeurs : prix d’achat ou valeur d’expertise. Plafonds : recommandation macroprudentielle de la Banco de Portugal, en vigueur depuis le 1er août 2026.
La banque part de vos revenus nets et regarde quelle part est déjà prise par vos crédits. Depuis le 1er août 2026, le total de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser 45 % de vos revenus nets. C’est le taux d’effort (taxa de esforço).
Taux d’effort = total des mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels ≤ 45 %
Deux précisions changent beaucoup le résultat :
Votre capacité réelle est donc la plus basse des deux limites : celle de vos revenus et celle du bien.
La durée maximale dépend de votre âge au moment de la demande.
| Votre âge à la demande | Durée maximale |
|---|---|
| 35 ans ou moins | 40 ans |
| Plus de 35 ans | 35 ans |
Les banques fixent aussi un âge maximal en fin de prêt, souvent autour de 75 ans. À 50 ans, la durée possible est donc généralement plus proche de 25 ans que de 35.
Une durée plus longue baisse la mensualité et augmente la capacité d’emprunt, mais aussi le coût total des intérêts.
Avant d’émettre une offre, la banque fait évaluer le bien par un expert agréé. Le financement est calculé sur la plus basse des deux valeurs : prix d’achat ou valeur d’expertise. Les frais d’expertise sont à la charge de l’emprunteur.
Point de vigilance
Si l’expertise est inférieure au prix, l’écart s’ajoute à votre apport. Sur un bien à 400 000 € expertisé 380 000 € avec un financement à 80 %, la banque prête 304 000 € au lieu de 320 000 € : 16 000 € d’apport en plus. Prévoyez une clause dans le CPCV ou une marge dans votre budget.
Exemple pédagogique, pas une offre bancaire.
Au Portugal, les banques proposent trois types de taux. Le taux variable a longtemps dominé le marché ; les taux mixtes se sont largement développés. Le bon choix dépend de votre horizon, de votre marge budgétaire et de votre tolérance au risque.
| Taux variable | Taux fixe | Taux mixte | |
|---|---|---|---|
| Principe | Euribor (3, 6 ou 12 mois) + marge de la banque (spread) | Taux identique sur toute la durée | Taux fixe pendant une période (souvent 2 à 10 ans), puis variable |
| Mensualité | Évolue à chaque révision de l’Euribor | Stable | Stable, puis évolue |
| Avantage | Profite des baisses de taux | Visibilité totale | Visibilité sur les premières années |
| Risque | Hausse des mensualités si l’Euribor monte | Taux de départ souvent plus élevé | Incertitude après la période fixe |
| Remboursement anticipé | Commission plafonnée, généralement plus basse | Commission plafonnée, généralement plus haute | Selon la période en cours |
| Adapté si… | Marge budgétaire confortable, horizon court ou revente probable | Budget serré, besoin de prévisibilité | Besoin de sécurité au départ, sans figer 30 ans |
Pour comparer deux offres, regardez la TAEG et le coût total du crédit (MTIC), assurances comprises, plutôt que le seul taux nominal. Les taux évoluent chaque semaine : nous ne publions pas de taux indicatif ici.
La banque demande quatre catégories de pièces. La liste exacte dépend de votre statut professionnel et de votre pays de résidence.
Pièce d’identité, NIF portugais, justificatif de domicile, situation familiale.
Avis d’imposition, bulletins de salaire ou bilans, relevés bancaires, crédits en cours.
Justificatif des fonds propres disponibles et de leur origine.
CPCV ou proposition acceptée, caderneta predial, certidão permanente, certificat énergétique.
Comptez généralement 45 jours en moyenne entre un dossier complet et la signature. Le délai dépend surtout de la réactivité pour fournir les documents, de l’expertise et du calendrier du vendeur.
1
Votre profil, vos documents, les banques ciblées.
2
Les banques valident votre dossier avant l’expertise.
3
La banque évalue le bien et émet l’offre définitive, accompagnée de la fiche d’information standardisée (FINE).
4
Signature de l’achat et du prêt le même jour.
Les banques portugaises exigent deux assurances pour accorder un crédit immobilier. Leur coût pèse sur le coût total du prêt, et peut influencer la marge proposée par la banque.
Couvre le remboursement du capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur.
Couvre le bien, au minimum contre l’incendie, pendant toute la durée du prêt.
Vous pouvez en principe souscrire ces assurances hors de la banque, à garanties équivalentes. La banque peut toutefois lier une partie de son offre à ses propres assurances : il faut comparer le coût global.
Un intermédiaire de crédit est un professionnel enregistré auprès de la Banco de Portugal, qui prépare votre dossier et le présente à plusieurs banques. Il est généralement rémunéré par la banque qui accorde le prêt.
| Seul | Avec un intermédiaire | |
|---|---|---|
| Banques consultées | Une à la fois | Plusieurs en parallèle |
| Présentation du dossier | Standard | Adaptée aux critères de chaque banque |
| Comparaison | Taux affiché | Taux, assurances, frais et coût total |
| Langue et démarches | En portugais, souvent en agence | Dans votre langue, à distance |
| Coût pour vous | Aucun | Aucun chez SpreadHunters |
Nous sommes spécialisés dans le financement immobilier des acheteurs internationaux au Portugal.
Intermédiaire de crédit enregistré auprès de la Banco de Portugal sous le n° 0006447.
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En règle générale, non : la Banque du Portugal plafonne le financement à 90 % pour une résidence principale et 80 % pour les autres usages. Une garantie publique permet aux jeunes résidents d’aller au-delà, sous conditions.
Il n’existe pas de taux unique. Le taux dépend de l’Euribor, de la marge de la banque, de votre profil, de votre apport et des produits souscrits avec le prêt. Pour connaître le vôtre, il faut une simulation sur votre situation réelle.
Non. Vous pouvez faire analyser votre dossier et obtenir un pré-accord avant de trouver le bien. Le CPCV sera demandé ensuite, pour l’expertise et l’offre définitive.
La FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) est la fiche d’information standardisée que la banque remet avec sa proposition. Elle présente de la même façon le taux, la TAEG, les frais et le coût total : c’est le document à utiliser pour comparer deux offres.
Oui. Les revenus des co-emprunteurs s’additionnent pour le calcul du taux d’effort, même s’ils proviennent de pays différents. Chaque revenu doit être justifié dans son pays d’origine.
Oui, mais la durée du prêt est limitée par l’âge maximal en fin de contrat fixé par chaque banque. La mensualité est donc plus élevée, et l’assurance vie peut coûter davantage.
Un refus d’une banque ne vaut pas refus du marché. Chaque banque a ses propres critères, notamment pour les revenus étrangers ou d’indépendant. Un dossier mieux présenté ou orienté vers une autre banque peut aboutir.
Oui. Au Portugal, vous pouvez transférer votre crédit pour obtenir de meilleures conditions, en tenant compte des frais de transfert et de remboursement anticipé.
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