DSTI au Portugal : la Banque du Portugal abaisse le taux d’endettement maximum de 50% à 45%
Ce qui change et ce que ça implique concrètement pour votre projet immobilier
Le 2 juillet 2026, la Banque du Portugal a annoncé une révision de sa Recommandation Macroprudentielle applicable aux nouveaux crédits à l’habitation et à la consommation. Au cœur de cette révision : une baisse du taux d’endettement maximum autorisé, le fameux DSTI, qui passe de 50% à 45%. Une mesure qui, sans faire beaucoup de bruit médiatique, va directement réduire la capacité d’emprunt de nombreux acheteurs, résidents comme non-résidents.
Voici tout ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce que le DSTI ?
Le DSTI (Debt Service to Income, ou taux d’effort) mesure le poids de l’ensemble des mensualités de crédit d’un emprunteur (crédit immobilier + crédits à la consommation en cours + charges récurrentes) par rapport à son revenu mensuel. Concrètement : combien de votre salaire part chaque mois dans le remboursement de vos dettes.
Ce ratio est calculé avec deux prudences supplémentaires imposées par la Banque du Portugal : un choc sur le taux d’intérêt (on simule une hausse de taux pour vérifier que l’emprunteur resterait capable de payer) et, selon les cas, une réduction de revenu après 70 ans. Cela signifie que la capacité d’emprunt calculée par les banques est toujours plus prudente que si l’on utilisait simplement le taux en vigueur au moment du prêt.
Ce qui change concrètement
Le nouveau plafond du DSTI passe de 50% à 45%, dans le but de contenir l’augmentation de l’endettement des ménages et de rendre plus prudente l’évaluation de la capacité financière des emprunteurs.
En clair : les banques doivent désormais être plus strictes sur le montant qu’elles acceptent de prêter par rapport au revenu de l’emprunteur.
Quand la mesure entre-t-elle en vigueur ?
Les nouvelles règles s’appliquent aux contrats dont l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur a lieu à partir du 1er août 2026, laissant aux banques un peu plus d’un mois pour s’adapter depuis l’annonce. Concrètement, si votre dossier de crédit a été évalué par la banque avant cette date, l’ancien plafond de 50% pourrait encore s’appliquer ; après, c’est le nouveau plafond de 45% qui prévaut.
Pourquoi la Banque du Portugal a-t-elle pris cette décision ?
La Banque du Portugal justifie cette décision par la forte croissance du crédit aux familles, l’augmentation du montant moyen des emprunts et la dégradation des indicateurs de risque observée ces derniers mois.
Le gouverneur Álvaro Santos Pereira avait d’ailleurs annoncé cette intention dès la présentation du Rapport de Stabilité Financière fin 2025. Selon la Banque du Portugal, la réduction du plafond du DSTI a une nature préventive, orientée vers l’atténuation des risques systémiques : en limitant les nouveaux contrats affichant des taux d’effort plus élevés, la mesure réduit la probabilité de défaut et les pertes en cas de défaut.
Autrement dit : la banque centrale veut éviter que les ménages portugais ne s’endettent au-delà de leur capacité réelle de remboursement, dans un contexte de prix immobiliers en hausse.
Exemple concret n°1 : salaire net de 2 000 €/mois
Pour un emprunteur avec un revenu net mensuel de 2 000 €, sans autre crédit en cours :
Résultat : à profil identique, une perte de 30 000 € de capacité d’emprunt peut s’observer simplement avec le changement de plafond réglementaire — sans qu’aucune condition personnelle n’ait changé.
Exemple concret n°2 : salaire net de 1 500 €/mois
Pour un emprunteur avec un revenu net mensuel de 1 500 €, sans autre crédit en cours, la même logique s’applique proportionnellement :
Ces montants sont des estimations indicatives basées sur des hypothèses de taux et de durée standards, données à titre d’illustration. Chaque dossier est unique : le montant réel dépend du taux d’intérêt proposé, de la durée du prêt, des crédits en cours, de l’âge de l’emprunteur et de la politique propre à chaque banque.
Les autres changements inclus dans la même recommandation
La baisse du DSTI est la mesure phare, mais la révision touche aussi d’autres paramètres, à connaître si vous préparez un achat :
Maturité des crédits simplifiée : il n’existe plus qu’une seule limite de maturité moyenne remplacée par deux plafonds selon l’âge : 40 ans pour les emprunteurs de 35 ans ou moins, et 35 ans pour les emprunteurs de plus de 35 ans.
Marge d’exception réduite : alors que les banques pouvaient auparavant déroger à la recommandation pour 15% de leurs crédits (avec deux motifs d’exception), cette marge est désormais limitée à 10% du montant des nouveaux prêts, sans plafond de DSTI dans ces cas précis.
LTV à 100% supprimé pour les biens détenus par les banques elles-mêmes, qui suivent désormais le régime général de limite LTV.
Leasing immobilier exclu du champ de la recommandation, compte tenu de sa faible présence sur le marché portugais.
Une recommandation, pas (encore) une loi
Point important à garder en tête : ces nouvelles règles restent, pour l’instant, une recommandation et non une obligation légale contraignante pour les banques, qui conservent le principe du « comply or explain » (se conformer ou justifier). Autrement dit, une banque pourrait en théorie s’écarter de cette limite si elle justifie sa décision — mais dans la pratique, la quasi-totalité des banques portugaises suivent scrupuleusement les recommandations macroprudentielles depuis leur introduction en 2018.
À noter également : le FMI a recommandé à la Banque du Portugal de transformer cette recommandation en règle contraignante à l’avenir, ce qui pourrait encore durcir le cadre dans les années à venir.
Ce que ça change pour votre projet
Concrètement, si vous envisagez d’acheter un bien au Portugal dans les prochains mois, voici les points à anticiper :
Revoyez votre budget à la baisse, ou prévoyez un apport personnel plus important pour compenser la capacité d’emprunt réduite.
Soldez vos crédits à la consommation en cours si possible avant votre demande : chaque mensualité existante réduit d’autant votre capacité de nouvel emprunt.
Comparez les banques : certaines appliquent les recommandations avec plus ou moins de souplesse selon les dossiers, notamment via la marge d’exception de 10%.
Faites une simulation personnalisée et faites-vous accompagner d’un courtier avant de vous positionner sur un bien, les chiffres ci-dessus sont des ordres de grandeur, pas un calcul individuel.
En résumé
La Banque du Portugal a resserré les conditions d’accès au crédit immobilier en abaissant le DSTI maximum de 50% à 45%, applicable aux dossiers évalués à partir du 1er août 2026. Une mesure préventive, pensée pour limiter le surendettement des ménages, mais qui change la donne pour tous ceux qui planifiaient un achat au Portugal.
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