DSTI em Portugal: o Banco de Portugal reduz a taxa máxima de esforço de 50% para 45%
O que muda e o que isso implica concretamente para o seu projeto imobiliário
A 2 de julho de 2026, o Banco de Portugal anunciou uma revisão da sua Recomendação Macroprudencial aplicável aos novos créditos à habitação e ao consumo. No centro desta revisão: uma redução da taxa máxima de esforço permitida, o conhecido DSTI, que desce de 50% para 45%. Uma medida que, sem grande alarido mediático, vai reduzir diretamente a capacidade de empréstimo de muitos compradores, residentes e não residentes.
Eis tudo o que precisa de saber.
O que é o DSTI?
O DSTI (Debt Service to Income, ou taxa de esforço) mede o peso do conjunto das prestações mensais de crédito de um mutuário (crédito habitação + créditos ao consumo em curso + encargos recorrentes) face ao seu rendimento mensal. Na prática: quanto do seu salário é destinado, todos os meses, ao pagamento das suas dívidas.
Este rácio é calculado com duas precauções adicionais impostas pelo Banco de Portugal: um choque na taxa de juro (simula-se uma subida da taxa para verificar se o mutuário continuaria capaz de pagar) e, consoante os casos, uma redução do rendimento após os 70 anos. Isto significa que a capacidade de empréstimo calculada pelos bancos é sempre mais prudente do que se se utilizasse simplesmente a taxa em vigor no momento do empréstimo.
O que muda na prática
O novo limite máximo do DSTI desce de 50% para 45%, com o objetivo de conter o aumento do endividamento das famílias e tornar mais prudente a avaliação da capacidade financeira dos mutuários. Em termos simples: os bancos têm agora de ser mais rigorosos quanto ao montante que aceitam emprestar face ao rendimento do mutuário.
Quando entra em vigor a medida?
As novas regras aplicam-se aos contratos cuja avaliação da solvabilidade do mutuário ocorra a partir de 1 de agosto de 2026, deixando aos bancos pouco mais de um mês para se adaptarem desde o anúncio. Na prática, se o seu processo de crédito foi avaliado pelo banco antes desta data, o antigo limite de 50% ainda poderá aplicar-se; depois, é o novo limite de 45% que prevalece.
Porque tomou o Banco de Portugal esta decisão?
O Banco de Portugal justifica esta decisão com o forte crescimento do crédito às famílias, o aumento do montante médio dos empréstimos e a deterioração dos indicadores de risco observada nos últimos meses. O governador Álvaro Santos Pereira já tinha, aliás, anunciado esta intenção aquando da apresentação do Relatório de Estabilidade Financeira, no final de 2025. Segundo o Banco de Portugal, a redução do limite do DSTI tem uma natureza preventiva, orientada para a mitigação do risco sistémico: ao limitar os novos contratos com taxas de esforço mais elevadas, a medida reduz a probabilidade de incumprimento e as perdas em caso de incumprimento.
Por outras palavras: o banco central pretende evitar que as famílias portuguesas se endividem para além da sua real capacidade de reembolso, num contexto de subida dos preços do imobiliário.
Exemplo concreto n.º 1: salário líquido de 2.000 €/mês
Para uma pessoa com um rendimento líquido mensal de 2.000 €, sem outro crédito em curso:
Resultado: para um perfil idêntico, pode observar-se uma perda de 30.000 € de capacidade de empréstimo apenas com a mudança do limite regulamentar — sem que qualquer condição pessoal tenha mudado.
Exemplo concreto n.º 2: salário líquido de 1.500 €/mês
Para uma pessoa com um rendimento líquido mensal de 1.500 €, sem outro crédito em curso, aplica-se a mesma lógica de forma proporcional:
Estes montantes são estimativas indicativas baseadas em pressupostos padrão de taxa e prazo, apresentadas a título ilustrativo. Cada processo é único: o montante real depende da taxa de juro proposta, do prazo do empréstimo, dos créditos em curso, da idade do mutuário e da política própria de cada banco.
As outras alterações incluídas na mesma recomendação
A redução do DSTI é a medida principal, mas a revisão também afeta outros parâmetros, importantes a conhecer se está a preparar uma compra:
Maturidade dos créditos simplificada: deixa de existir um único limite de maturidade média, substituído por dois limites consoante a idade: 40 anos para mutuários com 35 anos ou menos, e 35 anos para mutuários com mais de 35 anos.
Margem de exceção reduzida: enquanto anteriormente os bancos podiam derrogar a recomendação em 15% dos seus créditos (com dois motivos de exceção), esta margem passa agora a estar limitada a 10% do montante dos novos empréstimos, sem limite de DSTI nesses casos específicos.
LTV a 100% eliminado para imóveis detidos pelos próprios bancos, que passam a seguir o regime geral de limite de LTV.
Locação financeira imobiliária excluída do âmbito da recomendação, dada a sua reduzida expressão no mercado português.
Uma recomendação, ainda não uma lei
Ponto importante a reter: estas novas regras continuam, para já, a ser uma recomendação e não uma obrigação legal vinculativa para os bancos, que mantêm o princípio “comply or explain” (cumprir ou justificar). Ou seja, um banco poderia em teoria afastar-se deste limite se justificar a sua decisão — mas, na prática, quase todos os bancos portugueses seguem escrupulosamente as recomendações macroprudenciais desde a sua introdução em 2018.
De notar também: o FMI recomendou ao Banco de Portugal que transforme esta recomendação numa regra vinculativa no futuro, o que poderá tornar o enquadramento ainda mais rigoroso nos próximos anos.
O que isto muda para o seu projeto
Na prática, se estiver a pensar comprar um imóvel em Portugal nos próximos meses, eis o que deve antecipar:
Reveja o seu orçamento em baixa, ou preveja uma entrada inicial maior para compensar a capacidade de empréstimo reduzida.
Liquide os seus créditos ao consumo em curso, se possível, antes do pedido: cada prestação existente reduz, na mesma proporção, a sua capacidade de novo empréstimo.
Compare os bancos: alguns aplicam as recomendações com maior ou menor flexibilidade consoante o processo, nomeadamente através da margem de exceção de 10%.
Faça uma simulação personalizada e faça-se acompanhar por um intermediário de crédito antes de se comprometer com um imóvel, os valores acima são ordens de grandeza, não um cálculo individual.
Em resumo
O Banco de Portugal apertou as condições de acesso ao crédito habitação, reduzindo o DSTI máximo de 50% para 45%, aplicável aos processos avaliados a partir de 1 de agosto de 2026. Uma medida preventiva, pensada para limitar o sobre-endividamento das famílias, mas que muda as regras do jogo para todos os que planeavam comprar em Portugal.
Quer saber exatamente o que esta medida muda para o seu próprio projeto?
Contacte a Spread Hunters para uma simulação personalizada e gratuita: comercial@spreadhunters.pt
